差餉地租有數得計

置業相關的使費,除了是在買賣時的經紀佣金、釐印費及律師費等一次性支出外,成為業主後,亦有不少定期費用需要留意,其中當然包括定期向政府繳納的差餉及地租。這些費用可以說是作為業主要履行此義務,但究竟繳交的款項最終會用作甚麼用途?繳交的款項是如何釐定?則未必每位業主都清楚。

公共服務費納入差餉

其實,這些款項都是因為殖民地歷史所遺留下來的。其中,差餉是源於英國制度的稅款。「差餉」顧名思義,即「差人(警察)」的糧餉。政府最初徵收差餉,的確用於維持警隊的日常運作,惟其後則更用於維持本地公共服務,如食水供應、街燈及消防服務等。香港於一八四八年開始徵收差餉,根據香港雜記記載,差餉的計算方法最初為每100元屋租收取13.5元,山頂區則為8.75元,九龍及新界則為7元。

差餉制度發展至今,已經不如往日般簡單,差餉的計算,是以物業的租值,再乘以特定百分率而訂定。租值的全稱為應課差餉租值,即根據一個物業於指定的估價期內,可以收到的合理年租而計算。差餉物業估價署每年均會根據房地產的租值,以及通脹去調整徵收差餉的比例。

至於地租,則是九七年後開始出現的地稅,不過只有三種土地契約之承租人,才需要繳交地租。第一種,為承租新界及界限街以北的土地;第二種為一九八五年五月二十七日或以後批出,或交回後再重批的土地契約。第三種則為並無續約權利的契約,但卻獲政府批准以繳納地租的形式延期的土地契約。

地租歷史淵源長

該類契約出現的原因,源自英國於一八九八年以香港「不足以資保衞」為理由,迫令當時滿清政府簽訂《展拓香港界址專條》,強行租借九龍界限街以北的新界及離島區,租期為九十九年。惟此次拓展只屬租借,而非割讓,故英國政府需要於一九九七年七月一日將上述土地歸還,故才有上述的第一種土地契約;而第二及第三種則因為八四年達成的聯合聲明,根據聲明,以上兩種契約的承租人均需要繳交地租。

現時地租的釐定,則為租出土地上的物業之應課差餉租值的3%,而日後亦會按照租值變動而作出調整,地租與差餉一樣,每年分四期徵收,而有關款項必須於每季的首月月底前繳交。

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