橫眉冷看:香港樓市死翹翹?
香港樓價由最高峰起計,至今下跌了約三成,不少反中反港分子都愛以此說事,指香港已經「玩完」,樓市可能永難復起。實際上,樓價高低起跌乃是尋常事,以南韓首爾為例,樓價在2021年創出歷史新高,及後回落,到去年中,樓價自高位下挫了24%。當時很多南韓人也跟香港人一樣,以為樓市將進入大寒冬。豈料踏入今年之後,首爾樓市轉跌為升,部分地區升幅更創出近4年來的最高比率。同樣道理,今年香港的樓價雖然疲不能興,但你怎知道,明年不會重拾升軌?
一個地方的樓價要持續向下,原因只能有一種,就是該地區的資金愈來愈少,但觀乎香港,目前總存款額多達16萬億港元,跟10年前相比,升幅多達八成。很多「黃人」不停渲染,說資金正大量流出香港,他們的幻想或許是如此,事實卻剛好相反。早前瑞銀集團行政總裁安思杰表示,香港的財富管理業務每年增長7.6%,預計在2027年或之前,就會取代瑞士,成為全球頂尖的財富管理中心。
以此觀之,香港正在「水浸」,金融體系的錢愈來愈多,既是如此,樓價指數又豈會長期向下走?讀者諸君或許會問,香港目前既然「水」多為患,為甚麼樓市卻沉疴不起?這個道理很簡單,是因為現在債券和銀行定期存款的利息高,明顯高於收租回報率,故不少投資者對入市買樓,暫時提不起興趣。譬如你手持一千萬元現金,每年所得的定存利息可達40至50萬元,你不用作買樓,改而租住一間市值一千萬元的樓宇,每年租金卻只需30至40萬元,還不必繳納差餉、地租、管理費,兩相比較,買樓當然是划不來。然而,定存利息高只是近年的現象,一旦香港進入減息周期,到時候又將是另一幅光景。
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