樓市下行誘因減 降低強拍失時機

法案列明，位於指定地區，即長沙灣、深水埗、馬頭角（包含九龍城及土瓜灣）、旺角、西營盤、上環、荃灣、灣仔、油麻地的私樓，樓齡介乎50至59年，申請強拍門檻將由現時的80%降至70%；若樓齡達60年或以上，門檻則降至65%。其他非指定地區，60年及70年以上舊樓，門檻分別降至70%及65%。發展局指出，部分日久失修的老舊樓宇，重建較維修更符合經濟效益；又指不能等到經濟好轉才推動舊樓重建，消除安全隱患和改善生活環境是首務；並強調有法定機制讓小業主就強拍申請、物業估值提出反對。

誠然，全港十八區，區區有危樓，尤以上述的指定地區最甚，去年便曾在短短一個月內，旺角、灣仔、深水埗接連有大廈冧石屎。更不必說，屋宇署尸位素餐，對舊樓不遵守維修令毫不着緊，往往沒有作出跟進，直到發生意外始慌忙補鑊，同樣事例屢見不鮮。另一方面，不少舊樓都是三無大廈，業主不是年老就是失蹤，業權分散令維修也有困難；加上樓宇殘舊，有時候想維修也沒有人肯承接，強拍顯然更有效率，更符合成本效益。

問題是，過去樓市暢旺，建屋起樓利潤極大，發展商固然熱衷收購舊樓，連市建局也樂此不疲。但隨着樓市下行，不僅住宅價格比2021年高峰期回落近三成，就連甲級商廈的空置率也創近年新高，現在才來降低強拍門檻，對發展商是否具吸引力，實屬疑問。事實上，自2020年11月起，本港已錄得多達5宗的流拍個案。最近期的一宗，為今年4月，有地產集團將併購多年的銅鑼灣希雲大廈進行強制拍賣，但集團未有派代表到場競投，也沒有接獲買家出價，最終流拍收場。

由此可見，降低強拍門檻的條例雖獲通過，但以現時的經濟環境，舊樓獲發展商垂青的個案，未必會在短時間內大增，港府冀藉此加快社區重建，如意算盤未必打得響。特別是以目前市況，即使有舊樓強拍，小業主肯定不可能如過去那樣獲得豐厚賠償。何況不少舊樓業主都是長者，他們不願搬離原有社區，凡此種種會否增加強拍阻力，引起法律爭拗，想也想得到。

說到底，舊樓日久失修，搖搖欲墜，置之不理肯定不是辦法，土瓜灣多年前曾有唐樓倒塌致人命傷亡，已是深刻教訓。政府欲透過降低強拍門檻加速社區更新，無可厚非。惟重建社區是一個極大的工程，發展商必然要計算商業收益。明乎此，港府不能以為降低強拍門檻便等於完成責任，而是必須有魄力有承擔，帶領社區重建和發展。