西九准賣樓吊命10年財政黑洞難救

216億唔夠使文化區轉型續閉翳

西九文化區管理局陷入財困，預計明年中將耗盡2008年的216億元撥款、資金鏈斷裂。政府前日（16日）批准有條件地放寬管理局的「加強財務安排」，包括「解除西九第2區住宅發展項目只能以建造、營運及移交模式發展」的限制，即允許出售發展圖則原先已准許的住宅項目。獲批放寬財務安排的總樓面面積合共170,280平方米，出售所得的收益全部由管理局保留，毋須再補地價，管理局指有關收益預計可維持約10年營運。然而，西九文化區管理局過去多年的理財表現並不理想，即使獲准賣樓亦恐難填補財政黑洞。

政府於2008年1月批出西九文化區的一筆過撥款，其後建造及營運收益不如預期，加上疫情期間不少場地要關閉，令租金、門票等收益減少，加劇財赤，管理局幾年前已出現財政赤字，其後2016年政府批准西九「加強財務安排」，惟財困依舊。管理局昨更透露，港鐵公司借用了管理局作營利用途的用地作高鐵站卸泥區，更逾期還地足足7年，導致區內的文化、藝術項目陸續竣工，營利項目亦遲遲未能落成。

住宅佔20%西九總建築面積

今次管理局獲准出售住宅項目，相關土地由招標到發展商賣樓需要數年時間，無法即時獲利，但管理局相信可補充短期的現金流，至於酒店、辦公室若用「只能以建造、營運及移交模式發展」（BOT）模式需要數十年時間「先有錢返來」，故賣樓可盡快補充資金。計劃出售的住宅項目只佔20%西九總建築面積，「仍有23%用作收租」，強調長遠來說財政仍是可持續發展。

至於管理局會否追究港鐵公司責任，該局發言人表示，港鐵拖延還地只是管理局財困的其中一個原因，此刻亦無計劃要「追數」。

訂赤字上限批標前徵詢政府

發言人指，有信心在新財務方案下能解決財務問題，因逆市下管理局仍有收入增長，按年上升42%，由7.46億元增至10.61億元。此外，管理局已在今年4月再完成融資安排，總貸款額為50億元，當中40億元為備用。現時該局僅得52億元現金流，料明年年中便會用完，因當中涉及資本開支、第二區的前期發展、日常營運開支赤字等。被問及會否為開源而在M+和故宮加票價，當局則指每年均會檢討票價，並非特別的事。西九文化區管理局又補充，其基本營運赤字由2021/22年度的7.72億元逐步下降，減至2023/24年的5.78億元。

政府雖然允許管理局出售住宅項目，但向管理局開出多項條件，包括管理局需將有關收益及利息存放在新開設的指定銀行戶口；嚴格遵守政府制訂的關鍵績效指標（KPI），包括每3年的營運赤字上限等；就新發展項目提出證明，令政府信納其成本預算合理。另外，局方亦需就項目的年度現金流及預算成本訂立KPI，並為每項住宅發展項目向發展局提交招標時間表，同時就項目的底價釐定機制和批出標書建議徵詢發展局的意見。

曾推BOT反應淡焗再放寬條件

政府於2016年曾批准西九「加強財務安排」，授權管理局以「建造、營運及移交模式發展」（BOT）模式發展「酒店/辦公室/住宅發展項目」，即將項目交由民間企業興建並經營一段時間，其後再交還政府營運。有關項目會以攤分租金方式為管理局提供經常性收入來源，協助西九自負盈虧，其中住宅項目樓面面積上限為170,280平方米。惟市場反應較預期冷淡，致項目出現流標或延誤情況，令項目估值、現金流等造成負面影響。今次需有條件地放寬「加強財務安排」，讓西九文化區管理局擺脫資金鏈斷裂的困境。