11萬私宅湧至一刀插入樓市

撤辣失機經濟等死

本港樓市毫無起色，新盤去貨緩慢，新供應卻源源不絕，根據房屋局截至去年12月底最新數據，未來3至4年一手私人住宅潛在供應增至約10.9萬伙，按季增約2,000伙，連漲兩個季度，創出歷史新高。私樓湧現有如一刀插入樓市，業界認為一手貨尾積壓下，發展商繼續減價沽貨，樓價備受下調壓力，現時才撤辣幫助未必太大。錯過了撤辣的好時機，經濟復甦可謂難上加難。

房屋局發言人指出，上述私宅潛在供應當中，已落成但仍未售出現樓單位佔約兩萬伙，按季再增2,000伙，而建築中單位則有約8萬伙，扣減已預售的約9,000個單位，待售樓花數量約7.1萬伙，亦比對上季多出約3,000伙。無論現樓貨尾或待售樓花數量，均為有紀錄高位，反映新盤銷售緩慢，以致一手存量增加。

潛在供應新高未來4年應市

期內已批出土地並可隨時動工的「熟地」單位則按季減少約2,000伙，最新報約1.8萬伙。另該局估計，整體潛在供應中，佔約9.3萬伙為實用面積少於約753方呎中小型戶，佔整體供應量約85%，比率按季回落約一個百分點。預計未來數月將有8幅住宅用地轉為熟地，可提供約4,900伙。隨着政府持續有序地增加房屋土地供應，當局相信未來3至4年私人住宅預計供應量，將維持在較高水平。

清貨壓二手樓價負資產勢增

此外，去年私宅施工量亦大幅上升，全年錄約1.7萬伙，較2022年增加約6,000伙或約54.5%，單計上季則有約5,500伙，按季亦大增約71.9%。而去年落成量則按年下跌約34.4%至約1.39萬伙，以季度作比較，去年第4季則按季上升約52%至約3,800伙。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，去年落成量大跌，理應未會對現樓貨尾量帶來上升壓力，惟經濟復甦不似預期，即使發展商相繼減價，新盤定價比同區二手樓有折讓，銷情依然不甚理想。在落成少、賣樓更少下，以致現樓貨尾上升。發展商若要加快出貨，相信要進一步下調開價，此舉將會令二手樓價受壓，負資產數字進一步向上，形成惡性循環。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，未售現樓單位量升至兩萬伙高位，而建築中的樓花單位增加，但當中已預售伙數則維持不變，反映新建項目的整體發展速度並未有減慢，惟一手銷售卻出現放緩。他又指，以最新公布的潛在供應量計算，攤分平均每年約兩萬至3萬多伙，而去年一手成交則只有一萬多伙，相信發展商會有出貨壓力，定價不會太進取。認為即使政府於財政預算案為樓市撤辣，對樓價幫助未必有太大，始終貨尾積存量較多。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓亦同意，整體私宅潛在供應錄得增長，主要是新盤去貨量少所致。事實上，去年第3、4季一手交投量減慢。而上季施工量更多達約5,500伙，亦會對未來樓價構成壓力。