東呼即應：地皮流標拆細售礙規劃起牙籤樓

庫房乾塘搵水喉東呼即應揭藥石亂投

政府下月公布最新一份財政預算案，樓市是經濟命脈的「輸血管」，「全面撤辣」亦是社會共識，但港官充耳不聞，只是切香腸式「減辣」，本港去年有多達6幅地皮流標，情況前所未見，反映發展商對未來失去信心，惟發展局局長死撐未來可能會將地皮拆細出售，單幢式「牙籤樓」被指推動社區發展作用有限。《東呼即應》找來專家拆解，拆細地皮是否管用，學者及專家批評政府缺乏理財哲學；拆細地皮恐影響城市規劃。

中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波指出，政府不賣地，其實是個兩難的情況，如果現在賣地是賤價賣出；如果不賣，是知道發展商的興趣其實不大。對發展商而言，雖然現在便宜，但樓價可能下行，不會現在貴價投標，對政府庫房有很大影響。

李續指，每年賣地可能有800至1,000億元，要填這個數字亦非易事，造成這情況關鍵原因是政府沒有一個中長期關於收入的穩健政策，「每年的預算加加減減，只是「理財數學」，最重要的應該是「理財哲學」，例如應要量入為出，但政府多年以來都沒有理財哲學的相關討論，「市道好又不能增加收入，市道差才做一些大動作，其實比較麻煩。」

撤辣方為治本之策

萊坊高級董事估價及諮詢部主管方耀明則指，拆細地皮在於規模上有一定好處，因在高息環境下，「拆細」對於發展商財務成本會減少，如果發展商買地後加上整個發展流程和賣樓過程，持貨年期比較長，變相財務成本增加，故「拆細」大幅地，有效地減少他們的財務壓力。

不過方亦指，拆細後的地盤，實用率會減少，因為現時每個地皮上還有覆蓋面積限制，變相地皮愈小，建成每一層的樓面面積就會愈小，影響物業的實用面積，亦不利設計。他又稱，以整體大範圍來看，還有城市規劃規範，用途方面是沒甚麼問題，但在整個外觀上，將地皮拆細，尤其是如果不同發展商買地各自發展，就會在外觀上令小社區的均一性變差。

事實上，當港鐵站上蓋地皮也流標，便知道港府如果真的想挽回發展商信心，應從根本入手，與其從「拆細賣地」這類花招虛招做文章，不如檢討一下，訂立過高和不切實際賣地底價，是否應該同時放寬賣地條款，增加發展商自由度，適度鬆綁樓市，特別是全面撤銷早已完成歷史任務的「辣招」，令樓市明朗化，比治標不治本的拆細地皮出售好得多。