租管兩年名存實亡劏房戶照舊任劏

貴差餉估值8倍政府放任冇起始租金

針對劏房的新租管條例去年1月生效至今快近兩年，但劏房市場租金水平卻愈升愈高，法例名存實亡。有組織調查發現，調查涉及的劏房、板間房、太空艙及床位等分間單位，於過去3年期間該物業年租金收入均高於該物業的差餉估值，最誇張的是一個劏成21個床位的唐樓單位，每年收租最多66萬元，貴過其差餉估值近8倍。組織炮轟港府放任劏房租務市場，沒有設定起始租金，縱容業主牟取暴利，租戶淪為魚肉任人劏。

為反映籠屋、板間房、劏房等租金問題，香港社區組織協會今年9月至10月初，隨機抽樣全港各區分間單位，透過網上租房平台、地產中介及電話訪問形式，收集了75個租值數據，涉及25個分間單位，包括劏房、板間房、太空艙及床位，分布於深水埗、油尖旺、觀塘、港島及北區，並比較相關單位物業的應課差餉租值。結果發現，調查所涉單位在過去3個年度的年租金收入，均高於該物業的差餉估值，平均實際年租金高出差餉估值約兩倍。

港島最貴租每平方米538元

最嚴重的個案位於油麻地一個唐樓物業，劏成21個床位出租，該物業於2021年全年收租66萬元，同年其差餉估值為7.44萬元，即該業主收租貴於物業差餉7.87倍。另外，深水埗有唐樓單位劏成5間板間房出租，其由2021至2023年每年實際收租11.76萬元，但由於該物業差餉估值不斷上升，至2023年達到10.68萬元，即該業主於2023年收租貴於物業差餉約10%。

除上述調查，差餉物業估價署最新分間單位租金中位數資料亦指，全港劏房租金於過去一年普遍上升，今年4至6月全港劏房每平方米月租431元，若按各區域分析，當中以港島區最貴，月租達538元，九龍及新界區劏房月租則分別達409及416元。而在港島區內，中西區劏房以每平方米月租565元位居榜首，灣仔則以每平方米月租549元位居第二。

社協表示，數字反映劏房市場與差餉租值脫鈎，業主的個人意願為決定租金的最重要因素，當局沒有機制可制衡，情況極不理想。社協又指，自「復常」後，有不少居民表示在過去數月續租時，業主以疫情期間已「凍租」，甚或曾一度下調租金為由而遭到加租，故相信劏房今年加租實在無可避免。

社協建議，港府可在現行的新租管條例中管制劏房起始租金，以堵塞現時業主與租戶簽訂新租約時可肆意抬價的漏洞，切實保障基層租戶權益。當局短期內則可參照差餉物業估價署對個別單位估值租金水平，規定業主將分間單位出租後年租金收入不能高於其差餉物業估價署租值120%，杜絕個別業主藉出租劏房牟取暴利。

促加強執法每兩年檢討租管

該組織亦建議當局增撥資源，加大差餉物業估價署編制，或設立對應部門及訂定服務標準，加強主動執法及增加宣傳，避免相關草案淪為虛設；同時促請港府每兩年檢討租務管制法例內容，以確保條例能有效保障基層住屋權。