橫眉冷看：樓價與租金背馳

近期香港樓價下跌是事實，但本欄已多次指出，這跟《港區國安法》並無必然關係，「國安法」是在2020年推出，但2021年的本地樓價仍錄得4.7%升幅。樓市由升轉跌的關鍵點是在2022年，當年美國開始提高利率，而且愈加愈瘋狂，息高樓價跌，近乎是經濟學的必然現象，好事者刻意將市場問題與政治問題混為一談，純屬扯淡。

若然今日的香港當真雞犬不寧，不少市民窮得更無隔宿之糧，按理樓價與房屋租金應同步下跌才是。實際上卻不然，與上年同期相比，樓價下跌7.9%，租金卻上升3.4%，兩者出現背馳，可見問題的關鍵是在於利率，而不在於其他。

最近有本地大型銀行為求吸引客戶，竟將定期利息抽升到5厘以上。這個年頭「現金便是王」，很多市民覺得與其持有物業收租，不如將房子沽出，現金存入銀行，做「食息一族」更好。雖然近期樓價跌、租金升，但收租的回報率，大概只在3至4厘左右，扣去差餉、管理費、維修費，以至出租時所花的地產經紀佣金，實質回報率恐怕還不足3厘。因此，不少有房子收租的業主都紛紛在市場上放盤，這便是樓價下跌的真正原因。不過，香港就業市場尚算蓬勃，市民供樓能力不弱，估計未來樓市仍有剛性需求，故即使價格再跌，相信幅度亦不會太大。