要聞港聞

龍七公:應對樓宇老化 必須多管齊下

香港除了人口老化加劇,樓宇老化亦日益嚴重。近月多區都發生舊樓外牆的石屎、簷篷或僭建物,疑因日久失修而從高空墮下的意外,擊中街上車輛以至途人。當中不少樓宇已超過強制驗樓或維修限期多時,但相關業主遲遲未有行動,政府亦未有適時檢控,令人質疑當局執法不嚴和疏忽職守。
拆卸重建非唯一辦法
審計署及申訴專員公署近年都批評過屋宇署等部門的執法力度,政府已增加人手和資源應對,但都未能有效處理樓宇老化帶來的公共安全隱患。直至2022年,全港已有逾2.6萬幢樓齡超過30年的樓宇,當中近兩成、即約5,200幢處於失修狀況,但署方每年只能巡查約700幢樓宇。隨着高齡樓宇持續增多,政府人手卻不可能無限量地增加,我們是否要接受樓宇失修情況不斷惡化呢?
部分人建議政府及市建局加快舊區重建,但受到公帑資源、安置居民等因素所限,加上不同業權人和租戶的利益與看法未必一致,要將一幢業權分散的樓宇完成收購並拆卸重建,其實絕非易事,亦未必是善用資源的最佳選項。政府近年透過多種措施,例如引入「地積比轉移」概念、放寬及簡化強拍程序等,嘗試提供更多、更大的誘因,希望能加快公私營的重建工作,但一刀切、大規模的舊樓重建,在多方面都並不切實可行。
事實上,若能做好維修保養,樓宇的可用壽命一般都多於70年。不少年近半百但有定期妥善維修的樓宇,比起一些樓齡較輕但欠缺保養的樓宇,往往更為宜居,物業價值亦相對較高。因此拆卸重建並非解決樓宇老化的唯一辦法。
政府多番指出,維持物業的良好狀況,包括公用地方的維修保養,責任在業主。當局已推出不少計劃與措施來支援及資助舊樓業主進行維修保養,但前提是要相關業主能團結一起,共同努力為自己的物業多做工夫。政府同時要採取有效措施,協助欠缺相關知識和能力的小業主進行維修保養,尤其是一些商住混合、劏房林立及部分業主已失聯的「三無大廈」。
政府亦應積極研究修例,適度降低舊樓大廈公契中,「三無大廈」必須齊集百分百業權才能處理公用地方的門檻;以及賦權當局可在更多不同情況下,介入私人物業公用地方的管理和維修保養,然後再向業主追收相關費用,而不是等到樓宇嚴重失修,出現即時危險或結構安全問題時才能出手。
筆者曾多次促請政府,推動由新樓落成及出售的一刻開始,就做好預防性的維修保養工作,從「源頭」減少日後的老化失修問題,包括規定發展商與一手業主設立以大廈為本的維修保養基金,供日後進行大型維修時使用;在大廈公契加入條款,以促進成立業主組織、授權物管公司巡查,以及便利政府在必要時介入。政府同時可另設全港性的基金,以配對方式協助能力欠佳的小業主多做維修保養,多管齊下提升香港的樓宇安全與宜居環境。
第一手消息請下載on.cc東網 iPhone/ iPad/ Android/
人人做記者
爆料方法 :
爆料熱線:
(852) 3600 3600
傳 真:
(852) 3600 8800
SMS:
(852) 6500 6500