龍七公：應對樓宇老化 必須多管齊下

審計署及申訴專員公署近年都批評過屋宇署等部門的執法力度，政府已增加人手和資源應對，但都未能有效處理樓宇老化帶來的公共安全隱患。直至2022年，全港已有逾2.6萬幢樓齡超過30年的樓宇，當中近兩成、即約5,200幢處於失修狀況，但署方每年只能巡查約700幢樓宇。隨着高齡樓宇持續增多，政府人手卻不可能無限量地增加，我們是否要接受樓宇失修情況不斷惡化呢？

部分人建議政府及市建局加快舊區重建，但受到公帑資源、安置居民等因素所限，加上不同業權人和租戶的利益與看法未必一致，要將一幢業權分散的樓宇完成收購並拆卸重建，其實絕非易事，亦未必是善用資源的最佳選項。政府近年透過多種措施，例如引入「地積比轉移」概念、放寬及簡化強拍程序等，嘗試提供更多、更大的誘因，希望能加快公私營的重建工作，但一刀切、大規模的舊樓重建，在多方面都並不切實可行。

事實上，若能做好維修保養，樓宇的可用壽命一般都多於70年。不少年近半百但有定期妥善維修的樓宇，比起一些樓齡較輕但欠缺保養的樓宇，往往更為宜居，物業價值亦相對較高。因此拆卸重建並非解決樓宇老化的唯一辦法。

政府多番指出，維持物業的良好狀況，包括公用地方的維修保養，責任在業主。當局已推出不少計劃與措施來支援及資助舊樓業主進行維修保養，但前提是要相關業主能團結一起，共同努力為自己的物業多做工夫。政府同時要採取有效措施，協助欠缺相關知識和能力的小業主進行維修保養，尤其是一些商住混合、劏房林立及部分業主已失聯的「三無大廈」。

政府亦應積極研究修例，適度降低舊樓大廈公契中，「三無大廈」必須齊集百分百業權才能處理公用地方的門檻；以及賦權當局可在更多不同情況下，介入私人物業公用地方的管理和維修保養，然後再向業主追收相關費用，而不是等到樓宇嚴重失修，出現即時危險或結構安全問題時才能出手。

筆者曾多次促請政府，推動由新樓落成及出售的一刻開始，就做好預防性的維修保養工作，從「源頭」減少日後的老化失修問題，包括規定發展商與一手業主設立以大廈為本的維修保養基金，供日後進行大型維修時使用；在大廈公契加入條款，以促進成立業主組織、授權物管公司巡查，以及便利政府在必要時介入。政府同時可另設全港性的基金，以配對方式協助能力欠佳的小業主多做維修保養，多管齊下提升香港的樓宇安全與宜居環境。