物業管理欠透明 業主權益說不清

消委會用兩年時間、調查過千名業主、近百個業主組織，以及廿多間物管公司，發現業主每月管理費介乎200元至3,700元不等，平均為1,108元、每呎2.7元，佔家庭收入7.4%；而在2012至2022年間，消委會接獲694宗有關私樓物管的投訴，涉款3.9億元，近半涉及收費或價格爭議。報告提出8項建議，包括提高業主分攤物業管理費透明度，建議物業管理業監管局收集及整理本港管理費資料，建立資料庫供市民參考；各屋苑探討成立工程基金，制訂10年維修保養計劃，提供足夠儲備應付維修工程費用；並提出放寬修改公契機制，以75%的業權份數作為修改公契條款的參考門檻等。

消委會的建議都是有的放矢，須知香港寸金尺土，一個小小的單位已花了市民多多的心血，倘若因為物業管理出了問題而增添小業主煩惱，甚至淪為被宰割的水魚，安居樂業便無從談起。然而，理想很豐滿，現實很骨感。消委會的建議好是好矣，但沒有法律約束力，若政府不正視，物管公司會遵從者，幾稀矣。

法例訂明，物監局透過發牌制度規管物業管理服務、推動物業管理公司及從業員行事持正，以及提升物業管理業專業地位。但隨着消委會調查發現物管公司存在許多問題，反映僅是發牌並未足夠，物監局必須進一步提升職能，作出更多監管。制訂管理費資料庫絕對是可行之法，也不用耗費太多人力物力，卻可讓小業主有個參考，知道物管公司收取的管理費是否合理，何樂而不為？至於放寬修改公契機制，不用全體業主同意方能改動，法例上必須得到政府支持和修訂，若港府無動於衷，消委會的建議再好也是徒勞。

時代在變，監管條例也須與時並進。正如有關注人士指出，目前物業管理的監管仍存在許多空白之處，例如當局對小業主的反貪防貪教育不足，業主對自身權利的認知和法律保障不清不楚，往往是物管公司或發展商說了算；又如大廈公契中的不平等條款，只保障發展商絕對利益，甚至妨礙大廈成立法團，令大型發展商壟斷物管業等。隨着市民教育水平提高，小業主對物業管理的要求、自身權益的維護也相應提高。所謂有恒產者有恒心，港府在協助基層上樓、鼓勵市民置業之餘，亦須同時提高及完善監管水平，凝聚市民的愛港力。

當然，小業主自身也有責任。消委會指出，大多數業主不積極參與物管事宜，有六成業主很少或從不出席大會。當小業主自己也放棄監管，又豈能指望良莠不齊的物管業良心發現、慣性懶政的港府忽然積極？