加息風暴殺埋身 炒樓末路要小心

財爺解釋，1998年市民的按揭是P加2.5厘，現時則大部分用H按，封頂息較P還低數個百分點，而且市民的持貨能力較強，發展商提供的槓桿亦不如昔日般高，置業人士跌入負資產的可能性低很多，潛在住屋需求仍強勁，相信加息不太可能引發類似1998年的樓市危機。他重申，新一屆政府並未計劃放鬆需求管理措施，但會不遺餘力增加土地和房屋供應云云。

歷屆政府都將增加土地和房屋供應喊得震天價響，但幾乎沒有一屆政府能夠做到，尤其是曾蔭權爵士施政全面向發展商傾斜，停建居屋、減建公屋，種下香港樓市暴升的禍根。中原城市領先指數顯示，林鄭出任特首的5年間，該指數期內累漲10.8%；梁振英5年任期則累彈52%；至於升幅最勁當屬曾蔭權爵士任期內，樓價累漲88.9%。換句話說，香港樓價只升不跌已經十多年，但變幻原是永恒，即使如財爺所說，樓市短期內不會急跌，但買磚頭必賺、炒樓必賺的神話來到今天已經告終。

誠然，加息並非令樓價下跌的唯一原因。90年代至今，香港共經歷5次加息周期，最慘烈是1997年至1998年的加息周期，中原城市領先指數下跌達45%；而2005年至2006年加息期，指數僅跌約5%，可見97問題、2003年沙士對樓價影響更為顯著。然而，今次加息周期還同時出現一項以往未曾見過的負面因素，就是香港爆發移民潮。由2019年至去年底，本港人口淨流出達13.38萬人之巨。持續有業主「劈價急走」，「要錢唔要貨」，只要移民潮持續又欠利好因素刺激，樓價愈跌愈有就是必然結果。差估署臨時數據顯示，今年6月份私人住宅售價指數報380.5點，按月再跌約1.14%，已連跌兩個月；而今年首6個月，該指數累跌約3.4%，但這些數據恐怕還未反映實情。目前多個二手屋苑的放盤都錄得明顯跌幅，有業主以低於市價逾一成放售物業。由於移民潮仍未見頂，疫後經濟疲不能興，而加息後供樓負擔增加，高盛甚至預計香港房價將在4年內下跌20%，「轉手賺幾球」肯定不復見。

春江水寒鴨先知。最近有大型發展商急將屯門新盤以較同區二手盤平近兩成的售價出售，更傳出另一發展商暗盤放售逾百億元非核心物業。連發展商都睇淡後市，爭相套現，香港樓市前景如何，可思過半矣。所謂時移則勢異，勢異則情變，情變則法不同。當樓市跟隨整體經濟陷入低迷，港府若仍然死攬「辣招」不撤，必然是昧於形勢，食古不化，當局必須考慮撤辣了。