按揭息率未見頂供樓置業有排驚

美連番加息港匯受壓力

「疫魔」肆虐香江未止，「息魔」又踩多一腳！美國聯儲局一再加息，今日凌晨又有新公布，港元匯價備受壓力，香港利率近日異動頻頻，與樓按相關的一個月期銀行同業拆息（HIBOR）已累升至近1.3厘，創27個月以來新高！以現時最新H按計劃（H+1.3厘）計算，H按實際按息已觸及2.5厘「封頂」水平，供樓一族月供動輒已須多花逾千元。專家估計，在加息影響及經濟前景不容樂觀的情況之下，香港樓價全年有機會下跌5%。置業、上車風險趨升，市民不想「有排驚」，置業前要先「計啱數」。

以按揭貸款400萬元，還款期30年，現時2.5厘H按息計算，每月還款約15,805元，比起大約一個月前的1.5厘息，每月還款增加2,000元，增幅達14.48%。驟聽之下，每月供多2,000元似乎不多，但小數怕長計，加息一厘，30年的全期利息支出就會增加71.9萬元，由96.95萬元增至168.92萬元。至於按揭貸款的最低每月入息要求，亦會由原本的33,780元，增至37,853元。

美9月有機會再加息

過去數月，美國聯儲局已加息數次，香港銀行均未有跟隨，致使港息與美息已擴闊很多，市場有誘因進行「套息交易」，即資金會由港元流向美元，以便賺取更高的利息收入，令港元兌美元走弱。金融管理局總裁余偉文解釋，在聯匯制度下，假如港元兌美元跌至7.85，當局將承接港元沽盤、賣出美元。然而，隨着港元拆息逐步上升，會減弱套息誘因，昨日在H息走高之下，3個月期港美息差略為收窄至0.74厘。

臻享顧問董事總經理王良享估計，美國9月大機會再加息0.75厘，到時香港銀行或會跟隨加半厘，到11月再加息四分之一厘，亦即全年最優惠利率（俗稱P息）會上調0.75厘。同時，他預期H息在9月份會追到美國，達到1.7厘，年底上望兩厘。惟他認為，香港銀行目前仍未有迫切性去加H按的封頂息。

港銀或第三季加P息

如果以H按息為2.8厘粗略估算，王良享認為對投資物業影響較大，尤其是香港租金回報低，僅2.4厘左右。不過，加息未必會嚇窒用家。他仍維持對香港樓價全年跌5%的看法，並估計今年餘下時間，樓價將跌2至2.5%。「樓市表現一部分要視乎經濟表現，但港府日前預警會再下調全年本地生產總值（GDP）預測，即是增長將會低於1至2%，對樓市並非良好信號。」

華僑永亨銀行經濟師姜靜亦持相似看法，她預計今年香港樓價會有中至高的單位數下調，而樓價調整期有機會延續至明年初，直到加息步伐暫緩。考慮到香港資金充裕及港元流動性充裕，預計港銀最快可能在第三季加P息。她補充，由於香港業主持貨能力高，有六至七成業主毋須償還按揭，故相信樓價即使回調，幅度亦屬溫和。