住宅年度供應8340伙 15載低

發展局公布，今季以招標形式推出一幅住宅地，為現時賣地表以外的東涌新市鎮第106B區住宅地，料提供745伙。以季度比較，則較上季增加約一倍，為6個季度最多。

市區重建局季內亦會推出旺角山東街/地士道街項目，料提供約340伙。今季亦有兩個規模較小的私人項目完成地契修訂，涉及13伙，綜合各土地來源，本季供應約1,100伙。綜觀2024至2025年度，整體土地供應可建單位按年大減約45.9%，相比年度目標約1.32萬伙，只達標約63%。不過，相關數字尚未反映今季毋須修訂地契個案。

至於是次重新推出東涌住宅地，曾於2023年9月推出招標，最終收到4份標書，惟標價未達要求而收回，地皮其後亦從賣地表剔出。發展局指出，了解業界意見後，發展商傾向沒有興建政府設施要求、規模較小及已平整的土地，以減省發展成本。

該幅東涌地屬填海區用地，毋須進行平整工程，首次推出時預計可承載400多伙，平均每伙面積約969方呎。但隨着附近的新道路即將完工，相關技術部門檢視過後，認為基建配套可負荷較多伙數，故縮減單位面積至約538方呎，總樓面維持約40.1萬方呎，並預計整區可額外增加約4,000伙供應。

不過，由於市況回落，該幅東涌地皮估值已大幅下調，綜合市場估算，該地最新估值約4.8億至10億元，樓面呎價約1,200至2,500元，較一年多前市場料每方呎約2,000至4,000元明顯為低。

發展局指出，發展商投地保守，供應不達標屬可以預見，但對上4個年度供應超標，足夠填補空缺。而加插土地招標的做法，反映政府並非一成不變，會審時度勢推地，若發展商對某些地皮興趣較大，都可以有彈性地推出。惟未有考慮重推勾地制度，招標由政府主導為大方向。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，現時政府推地策略，視乎有甚麼土地批出後，再於同區物色地皮出售，正如上季推出的沙田大圍美田路用地。

而因應港鐵東涌東站物業發展第1期批出，反映發展商對該區有投地意欲，對地價有一定了解，相信政府以穩健、減少流標為基礎，推出上述東涌住宅地。

雖然年度供應遠不達標，但他認為毋須太擔心，推地數量與手上有多少「彈藥」沒有直接關係，房屋局數據亦顯示未來3至4年有足夠土地資源。最重要有兩手準備，當市況回升時有即時供應。