港樓價料年中見底難望大升

花旗指最壞情況已過星展：去庫存為主

港府去年2月宣布全面「撤辣」後，樓市並未見持續有起色，香港樓價全年續跌約7%。有分析師相信，隨着本港息口持續回落，有望帶動投資需求好轉，但由於新盤供應充足，預期今年樓價有望平穩，惟難以有明顯的升幅。

星展銀行（香港）經濟研究部香港房地產分析師丘卓文預期，今年港元最優惠利率（P）或下調0.25厘，屆時實際按息將見3.25厘水平，利率回落利好投資者及內地買家的需求，但礙於發展商存貨高企，同時其負債偏高，使今年推盤缺乏加價能力，料今年續以去庫存為主。參考目前賣地情況，估計新樓供應要待2027年起才開始回落，屆時則要看高才通等入境計劃能否提供需求。

租金回報改善帶動投資

花旗投資策略及資產配置主管廖嘉豪則形容，樓市最壞情況已過，且有望於年中見底。他預期，今年上半年樓市表現會平穩或微跌，波幅僅為單位數。不過，租金回報率的情況正改善，並帶動投資需求好轉，但整體供應仍偏多，料樓價短期難有明顯升幅。

去年本地發展商投地意欲疲弱，丘卓文坦言，現時有財力投地的發展商不多，市場缺乏競爭，認為整個行業對投地「不心急」；相信隨着賣樓情況改善，發展商陸續有現金回籠，其財政狀況將慢慢改善。

寫字樓租或再跌達一成

寫字樓租金已自高位回落30至40%，主要由於空置率高企影響，去年11月寫字樓空置率升至13.1%，當中中環寫字樓空置率約9%，預期在新供應不斷出現下，今年寫字樓租金再跌5至10%。他提到，日後北部都會區將集中發展大學城或高科技產業，金融業仍然會留在中環區，相信兩地不會有太大衝突。

本地零售方面，丘氏認為，目前零售銷售僅回復至疫情前約70%水平，受港元偏強、港人傾向外遊消費，港人外遊已回復到疫前超過110%，加上訪港旅客消費模式改變，港人內需消費亦難以彌補，相信未來兩至3年內本地零售銷售仍難以重返2018年水平。他預期，隨着市場減息，釋放部分港人存款，增加市場消費力，加上深圳居民一簽多行增加旅客人數，預期今年零售銷售可止跌，並錄得2%的溫和增長。