專家樓評：減息重啟 樓市交投不似預期

當時反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）一度終結自去年6月至今年2月的跌勢，由2月145.37點回升至3月147.08點。隨着交投變得活躍，金融管理局就今年第二季的住宅按揭貸款批出宗數及金額均錄得明顯增幅。不過，樓價到5月份又開始輾轉下滑，該指數一直跌至9月的135.86點才喘定，創下近8年新低，直至同月美國聯儲局4年半以來首次減息，樓市氣氛才稍為改善。

不過，市場未有因為減息周期開展而強勁復甦，賤賣、蝕讓等交易新聞仍屢見不鮮。宏觀政經環境亦有變數，外界預期特朗普上任後會重新大推貿易保護政策，聯儲局連續3次減息後，主席鮑威爾發表「鷹」派言論，表示減息周期處於或接近放慢減息，令來年的減息步伐倍添變數。

本港息率因為之前在加息周期的加息幅度不及美國，市場原本普遍預料香港今年跟減的壓力不大，但結果聯儲局在9月、11月和12月都減息，每次本地銀行均宣布下調最優惠利率（P息），令實際按息由4.125厘下調至3.5厘。

在減息周期下，業主和正在物色心儀物業的準買家都能受惠，就業主而言，銀行接連減P息後，以一個1,000萬元、七成按揭，供款期30年的單位為計，每月的供款由33,926元下調至31,434元；對於準買家來說，入息要求亦會相應調低，準買家減息後享有更多選擇。

由於港元拆息回落，銀行資金流動性較高，連帶年底可能要衝業績，不少銀行在上半年「砍掉」絕大多數按揭優惠後，在下半年重新向新做按揭或轉按客戶提供現金回贈，也算是銀行對按揭業務態度趨積極的信號。

不過，減息效應由9月至今不算太顯著，這一點較令人意外，或許還是歸因於供求問題，一手樓的供應量十分充足，而明年初仍有多個大型新盤落成交付。