瑞銀：中小地產商存挑戰 或減價促銷

該行在今年8月重新審視10間中小型房地產開發商的現金流，以衡量其經常性現金收入和現金利息支出之間的收支平衡，發現大部分公司收入似乎無法支付利息，出現現金短缺情況，認為其利息成本平均需要降低3.8厘，方可取得平衡。不過，隨着美國聯儲局在未來12個月內大幅減息的可能性較小，故中小型發展商基本面仍然具有挑戰性。

目前樓市供應充裕，瑞銀指出，規模頭10的中小型發展商住宅單位供應達4,800伙，或需要減價促銷；又指負債率較低的企業可能會跑贏大市，例如新鴻基地產(00016)、信和置業(00083)、太古地產(01972)、長實集團(01113)、置地。同時，新世界發展(00017)、希慎興業(00014)等負債較高的地產股，以及香港銀行業似乎會跑輸大市。

事實上，市場關注新世界債務問題。據信貸事件專業新聞服務機構Debtwire，新世界正在尋求違反銀行貸款契約的豁免權，允許其淨負債佔資產比率（net debt/asset ratio）超過100%。同時，有指香港金融管理局早前曾召集向新世界放貸較多的銀行開會，要求各金融機構繼續提供財務上支持。新世界未有回應傳聞，昨日股價挫1.22%，收報5.65元，連跌5日。

瑞銀指，Debtwire的報道反映新世界的現金流面臨壓力，特別是旗下拆卸重建的港鐵大圍站上蓋物業柏傲莊III預計關鍵日期推遲約一年，延至2026年入伙。該行估算，新世界需要從資產處置中回收超過230億元，以實現現金流收支平衡。同時，疲軟的內地樓市仍然存在挑戰，料其經常性租金收入不足以支付年度淨現金利息，估計其有效利息成本需要下降3.5厘，才能實現經常性現金流收支平衡，惟可能性不大，故預計銀行日後在進行再融資時，可能會要求更多的抵押品。