日本物業易買難賣 惠理倡投資J-REIT

近年愈來愈多港人對投資日本物業感興趣，甚至有知名香港藝人亦專門到日本開設不動產經紀公司，服務在當地有置業需求的港人。不過，陳榮達提醒，在日本購買物業「易買難賣」，皆因許多隱藏陷阱以及與稅務相關的問題。如果投資者選擇短炒，在購入物業後5年內賣出，更要繳付相當高的利得稅。相比之下，日本的REIT市場發展早已成熟，在亞洲亦是數一數二，對於海外投資者而言更加友好。

他指出，日本REIT本身有稅務優惠政策，物業的租金收入可以免卻一部分稅項，意味着所收的租金有更多能夠進入投資者的口袋。正因如此，許多優質的物業亦會打包成REIT上市，這一點正正與其他市場不同，尤其「很少見到其他地區的REIT能涵蓋這麼多的優質寫字樓」。他又提到，日本的企業文化傳統重視面對面交流，員工要到工作場所上班，故對優質地段的寫字樓需求一直相當穩定。

話雖如此，日本央行的貨幣政策與其他主要經濟體背道而馳，考慮到日本正處於加息周期，理論上不利於收息類資產價格，因為投資者有其他更多高息資產可以選擇。針對這一點，惠理集團高級分析員劉芸琪指出，J-REIT的走勢很大程度與日本長期國債息率呈反向關係，但相比起仍在上升周期的政策利率，日本10年期國債孳息率其實早已偷步炒起，目前已升至一厘以上，為10多年來高位，意味長期市場利率早已提前反映加息預期。

更重要的是，從歷史上看，日本10年期債息走勢實際上是與美國10年期債息一致，故即使日本央行再加息，料對J-REIT的衝擊亦相當有限，反倒是由於此前美國利率上升周期使得目前J-REIT價格低迷，屬於買入的良機。