港私營經濟轉弱恐更差

營商逾一年最悲富瑞估商廈空置率衝上20%

年尾時分，本是節日消費的旺季，但香港企業的信心回落。由標普全球製作的香港採購經理指數（PMI），在連升兩個月之後，11月回落一個百分點至51.2，雖然仍高於50以上的擴張區間，但不難令人聯想到香港PMI如恒生指數般易跌難升，且11月數字尚未反映港府帶頭削減開支等潛在負面因素，商業景氣展望着實令人憂慮。大型投行亦對商用物業前景悲觀，其中寫字樓空置率更將「上望」20%。

負責本次PMI報告的標普全球市場情報經濟學副總監潘婧怡表示，儘管在本次調查發現企業的產出增長有所放緩，但新業務持續擴張及積壓工作再度累積，進一步表明短期內私人市場的產出可能仍將保持增長，而且企業自4月以來也首見增加員工人數。

需求不振上月出口訂單降

她又提到，由於貨品或服務成本通脹降至近4年低點，緩解企業的成本壓力，也使到銷售價格通脹有所緩和，惟商業信心明顯減弱，悲觀情緒達到13個月以來的高位，這一定程度上反映了企業對可能出現的貿易壁壘感到擔憂，影響未來商業狀況。此外，11月出口訂單下降，表明外部需求低迷。

所謂PMI，是機構以問卷形式，向企業的採購經理作出調查，了解他們經營的狀況和預期，指數50為盛衰分界，高於50表示企業景氣在擴張，反之為收縮。標普全球的調查在每月下半月進行，即11月的數據取自11月中至尾。故有分析員認為，本月PMI才會反映12月初政府財赤事件，其中財金官員就曾承諾，港府會主力削減開支；如外加美國特朗普政府上場日期愈來愈近，都令經濟景氣展望變得疲弱。

另外，投資銀行富瑞發表研究報告，指出香港零售銷售年初至今下跌逾7%，較該行原來的預期來得差，主因消費降級，鐘錶珠寶等奢侈品等零售銷貨值以雙位數下跌。該行又預料，零售銷售來年將持續低迷，或以低單位數的幅度再下降，一方面是反映去年在重建旅遊業和零售業的投資不足，帶來結構性問題，另方面又要面臨港元跟隨美元強勢的不利匯率因素，令消費流失至深圳和日本。

零售低迷商場租賃添壓

本地商場在今年續租因從街舖搶奪市場份額，而表現相對較好，然而根據政府數字，零售租金今年累計下跌4%，續約租金自3月開始已呈負增長。該行又認為，如零售業持續低迷，最終也會對商場造成壓力，尤其是在非必需品的消費方面。

本港的商廈市場展望亦是挑戰重重，富瑞坦言供過於求情況持續。因未來兩年是寫字樓完工高峰期，2025年新增的淨可出租面積達330萬方呎，2026年亦有220萬方呎，要到2027年供應才會開始正常化。至於去年底至今年初落成的商廈，出租率目前在10至70%不等，並且租客不少是從其他商廈挖角過來，反映企業對寫字樓的需求低落。

該行假設沒有淨吸納量，上述新增樓面會使寫字樓空置率從現在的13.4%升至2026年接近20%。因此，該行預測寫字樓租金將繼續以每年中個位數的速度下降。