昔日東方專家樓評：以物業套現周轉有門路
雖然本港樓價處於較低水平，但今時今日由父母代子女出首期置業的情況仍然普遍。假如起初沒有特意預留一筆資金作子女將來買樓之用，父母一方霎時間要籌措大筆首期並非易事。撇除子女因素，一旦基於其他意外情況需要資金周轉，如果手上持有物業，可以視乎情況選擇轉按套現或現契套現。
前者指將原有的按揭貸款由一間銀行轉換到另一間銀行，碰着樓價上升時，可以藉單位價值上升後的差價套取一筆現金使用；後者則指將已償清按揭的物業再次抵押予銀行，一般較適用於退休或半退休人士，故其套現金額特別受申請人年齡和其他資產總值等因素影響。
樓價大跌 轉按難度增
以一個美孚新邨低層A室實用面積704呎的兩房單位為例，假設業主以826萬元入市後，承做七成按揭並供了3年，實際按息3.625厘，3年後樓價上升一成時轉按，他可以套現的金額最高為636萬元（908萬元的七成）減實際欠款544萬元，即91萬元。惟以目前的市況來說，能藉轉按套得大筆現金的單位恐怕不多。
如手上的物業已經償清按揭，或可考慮使用現契套現。這類個案較多是退休或半退休人士，他們未必有穩定且可觀的固定入息，故申請時銀行會改為審視其持有的資產總值，按揭成數亦限制於最高七成。不過，一般銀行只會批出最多五成貸款額，以免申請人及後無力還款，除非申請人：一、持有最少6至12個月供款的資金；二、持有其他資產如股票、基金，保單等；三、有穩定租金收入，金額相等或高於每月還款額。
現契套現上限為七成
如申請人能證明自己符合任何一個條件，則有可能獲批七成按揭。就還款年期，一般銀行會以「75」或「80」減申請者年齡或物業樓齡計算，以較低者為準。
回到美孚新邨的例子，今次假設樓價不變，業主年屆65歲，單位已供滿，只是子女成家立室，希望套現一筆資金助子女上車。基於不假設他們做擔保人，列出以下兩種情況：
情況A：業主主要資產為抵押物業，沒有其他資產或收入，銀行估價826萬元，最高按揭成數50%，貸款額（即套現金額）413萬元，還款年期15年，總利息支出（息率3.625厘）123萬元，每月供款為29,779元。
情況B：業主持有抵押物業及一個太古城單位、200萬元現金，太古城單位每月租金收入32,000元，銀行估價826萬元，最高按揭成數70%，貸款額（即套現金額）578.2萬元，還款年期15年，總利息支出（息率3.625厘）172.2萬元，每月供款為41,691元。
從以上比較可見，情況A申請人因沒有其他資產和收入，應認真審視自己能否應付123萬元的總利息支出和每月近3萬元的還款，或有需要減低貸款額以減輕壓力。情況B則相對可行，業主可在借足七成的情況下，靠手持的現金和租金收入應付未來多年支出。以上比較只供參考，最終現契套現是否用得着，還是要看自己的需求和財政狀況。
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