港樓價明年料回穩發展商讓利求去貨

按息勢續挫標普估新盤銷售兩萬伙

本港樓價已經跌足3年，就在市場觀望近日3大發鈔行跟隨美國聯儲局下調最優惠利率（P息）能否沖喜港樓之際，國際評級機構標準普爾周一發表的研究報告坦言，按揭成本下降，有助投資需求，促進一手樓市交投，故將一手住宅銷售預測由原先估計的18,000伙上調至20,000伙，惟始終發展商去庫存需時，項目毛利呈下跌趨勢，亦限制了發展商的槓桿操作，故料明年香港樓價難升，充其量只是回穩。

標普指出，香港樓價由2021年的高位至今累跌近30%，預計今年香港住宅樓價將跌7至8%，明年則平穩，並提到二手市場賣家對物業定價保守，以維持手中單位相對一手具競爭力，變相限制了樓價上升空間。

雖然樓價明年未必有力反彈，惟觀乎明年底美國聯邦基金利率有機會回落到3至3.25厘，港銀又不遺餘力下調P息，所以推算明年本港按揭息率還有下跌空間。

除了按揭息率，該企認為現時港樓的租金回報率與按揭息率差距不斷收窄，都是刺激投資者入市的重要原因，並引述團隊統計數據指，於今年9月，面積小於40方米（即430方呎），以及介乎40至100方米（即約430至1,076方呎）的物業，租金回報已經回升至4.6厘和3.3厘，前者表現高於供樓按揭息率，後者則近乎持平，所以港樓銷情要逐步收復失地難度不大。

現樓貨尾21000伙待消化

惟要留意，雖然標普對明年港樓銷情感樂觀，不過該機構仍預期，港樓未來幾年存在供應過剩問題。原因是現樓貨尾截至9月仍有21,000伙，超越去年全年水平，連帶相關供應於未來3、4年有可能觸及港府早年訂下的私樓供應目標，因當年港府只預期私人住宅於2034至2035年供應132,000伙，惟隨着供應有增無減，未來3、4年整體供應數字已經是此前港府目標的80%，所以變相迫使發展商在新盤定價策略上較為保守，並且要處理去庫存問題。

不僅如此，標普又預期發展商的促銷行動，疊加開始對高地價時期買入土地的住宅項目入帳，將導致利潤表現承受壓力。

高地價項目入帳損利潤率

標普綜合20家本港發展商樣本，指一眾發展商的除息、稅前利潤率（EBIT Margin）從3年前的43%，降至15%，故估計相關數字於2025至2026年將進一步下滑，皆因住宅項目毛利率較低，這毛利趨勢也將限制發展商的槓桿。

該企預計，新鴻基地產(00016)將限制其土地收購開支在相當於過去一兩年合約銷售的兩成以下水平，較再之前的超過30%水平有所下調，而觀乎最近的土地拍賣活動，發展商亦顯現出審慎的態度。

該報告結論是未來一至兩年，香港發展商將致力於去庫存，並減少新投資。難怪最新市區重建局宣布擬自行發展一個流標的九龍城區重建項目。該機構認為，長遠政府參與太多發展可能是不切實際；而另一選擇是讓土地價格進一步下跌，惟這難以預測，畢竟土地收入佔香港政府財政一個顯著的比例。若然賣地成績未能在短期內復常，港樓下一個上升周期可能是由供應緊張來推動，惟即使如是，也可能是多年以後的潛在境況。

此外，香港興業國際(00480)發盈警，料截至9月底止半年虧損約4.75億元，去年同期則賺1.17億元，即按年盈轉虧。這主要是由於期內沒有計劃竣工的物業發展項目，因此物業銷售收入和利潤貢獻減少等因素所致。