領展中期分派意外增股價漲

港續租租金加幅少一截短期難改善

香港零售商場大業主領展(00823)上半財年業績表現勝投行預期，惟香港續租租金調升率少升一截帶來隱憂，管理層表示，會以維持高出租率為優先，不預期下半年續租租金會改善。在截至9月底止的6個月，領展收益按年增6.36%至71.53億元；物業收入淨額增5.84%至53.59億元；每基金單位分派增加3.69%至134.89仙，顯著優於預期的下跌3%。績後其基金價格逆市漲2.43%至38.05元收市。

期內可分派總額增加4.29%至34.76億元，據業績報告解釋，收入增長主要來自2月收購上海七寶領展廣場額外50%權益後全面綜合入帳，以及大部分營運市場表現均有所改善。

事實上，領展多項收入指標都見上升，內地零售、辦公室及物流物業收入大漲37.37%至8.16億元，為表現最佳分部；包括新加坡、澳洲等地投資物業的海外零售及辦公室物業收入升1.93%至6.86億元。可是收入佔比近五成的香港零售及辦公室物業收入僅升0.81%至33.59億元。香港商場租用率97.8%，較3月底稍低0.2個百分點。

港租戶銷售僅及疫前77%

上半財年領展的香港物業組合續租租金調整率僅0.7%，大幅低於去年同期的8.7%。其中商舖加租幅度按年少6.6個百分點至1.5%；街市/熟食檔位上半年更需要減租5.8%。首席營運總裁卓格理表示，上半年領展投資組合的銷售，經已回復至2018年的水平，但單看香港市場僅回復至約77%。他對下半年銷售展望感到正面，惟不預期續租租金調整率會改善，反而會走軟。

行政總裁王國龍對下半年續租租金亦不感到太樂觀，「因為市況對我們好多租戶來說都不容易」，尤其營運成本、工資各方面都見上升，「所以我哋去支持一啲租客，始終都要有適當租金調整」，但他冀維持整體出租率達97至98%。他又認為港人北上消費是一個既定的潮流，數字已穩定下來，主要對北區的消費有影響。

對於特朗普當選，領展主席歐敦勤認為，新美國總統對經濟的影響需要時間慢慢顯現出來，但預料不會對領展有戲劇性的影響，因公司會堅守本身的發展策略。

他透露，已增聘人手，推動「領展3.0戰略」，包括尋找資本合作夥伴，以增大資產管理規模。

不斷留意亞太投資機會

在9月底止，領展淨負債比率為20.6%，按半年上升1.1個百分點。對於利率走勢，王國龍預計，息口不會很快降下來。息口高企至今令業主及發展商物業持有成本上升，因此會不斷留意區內投資機會，認為日本、澳洲及新加坡存在投資機遇，因該等市場投資風險相對較低，而且流動性較強，不排除處置旗下物業的可能性，用作資產置換，惟目前未有項目可透露。