專家樓評：減息周期供樓真係平過租？

以樓價600萬元為例子，引用現時減息後市場主要按揭息率3.875厘、平均按揭成數六成、30年還款期及平均租金回報率3.5厘計算，月供16,929元對比月租17,500元，即每月租金高於按揭供款，反映市場上供平過租的個案在本港啟動減息後增加。主因是近年樓價下跌、租金上升，去年至今樓價累跌逾15%，租金卻上升15%，促使在減息初期，按息未至於明顯下跌便開始出現供平過租。

然而，上述乃計算上的參考數字，影響因素主要包括樓價與租金走勢、按息水平及走勢、選擇的按揭成數及還款期等。心水清的人會明白，供樓金額是隨着業主付多少首期、選用之按揭成數及還款期而出現變化，若不是以市場平均六成按揭計算，而是以用家選用九成按保計算，貸款額增大，自然亦令供樓金額增加，對比租金亦不會出現上述供平過租的效果。

再以上述例子但改以現時一般銀行七成按揭上限計算，月供增至19,750元，高於月租17,500元。然而，所謂供平過租或租平過供只是按一個假設基準去計算作對比，以一個簡單的平面角度作比較，但供樓與租樓從來不應只簡單比較每月供款和租金，而是需作全盤考慮，包括首期及開支的比較及預算、還款及持貨能力、對後市的看法、長短線換樓計劃，以及流動資金與資產價值等。