港經濟未「息」反彈？

富瑞憂就業轉弱不利銀行樓市

香港消費力外流等結構性問題，恐非單靠進入減息周期就能解決，而且參考美國聯儲局最新「點陣圖」，本輪減息的終點仍接近3厘。分析指，就算美國減息刺激當地經濟，本港經濟並不跟隨美國，迄今的積病恐使就業情況再差，既不利銀行資產質素，亦會抑制樓價回升。得觀察中央重錘救市，對本港經濟的刺激作用，能否為整體景氣帶來轉機。

富瑞證券研究部中國金融業副總裁黃梓皓接受本報訪問時估計，本港樓價今年下半年有望企穩，下年應該回升5%左右，「現在租金上升，按揭息率之後又會下跌，按息將會低過租金回報率，入市意欲便得以提高，況且每年總有人結婚買樓。」

「樓價無非看家庭收入和息口，如果香港家庭收入水平維持不變，息口每降一厘，樓價能升一成」，但當前他最擔心的變數是收入，亦即減息後的就業情況。本港失業率低企，原因是近年有一批人移民，這也使得收入在實際利率高企的情況下未有向下調整，「現在大家開始見到香港勞動成本、匯率等相比內地缺乏競爭優勢，結果就是經濟活動流失。」

商業房產減值撥備或增

他說，本港經濟說不上很差，「但可以再差啲……老師或者公務員還好，但金融有裁員消息，零售及旅遊不太樂觀，地產商去庫存又打擊建造業，二判、三判嗌救命，就算經濟保持不衰退，失業率未來6至9個月升上3.5%、3.6%的機會也不小，一些無抵押個人貸款可能有壞帳，又或者一些企業貸款要降級」。

早前有分析依照亞洲金融風暴等歷史經驗，推算本港銀行股香港商業房地產（CRE）貸款的預期信貸損失（ECL）最壞會升至目前相關貸款餘額的9%，基本預測是3.5%。黃梓皓亦認為，港銀會為香港CRE貸款計提更多減值撥備，但終極頂多就是貸款總額的4%。

業界人士指，港銀大致上將香港CRE貸款分為4等，頭等是新鴻基地產(00016)之類的大型企業，沒有違約問題，其次是中型發展商，亦不太令人擔心，但第3等開始不然，港銀會要求更高利息才願意批出貸款，或者可能已經想退出，第4等就「斬手指都唔做」，第三、四等分別佔港銀香港CRE貸款組合的20%和10%左右。

黃梓皓估計，港銀CRE的不良率介乎10至20%，違約損失率（LGD）約20%，兩者相乘可推算相關貸款會有2至4%減值損失，再對比香港CRE佔所有貸款，就算一次過計提撥備，也不至造成很大衝擊。LGD是指貸款最終無法收回的部分，銀行要收回款項就是把抵押品出售，按理LGD與抵押品價值成反比。

不過，息口減1.5厘對於一些CRE貸款的償付也意義不大，經濟有隱憂下，商用物業所帶來的現金流未必能夠實現收支平衡，「我搵過一幢東九龍寫字樓計過數，結果是租金收入不足以填補利息支出，況且有空置率問題，除非HIBOR真係跌到落1.5厘或更低，就唔同講法。」

新地前景看俏恒地尚可

地產股方面，黃梓皓對新地看高一線，恒基地產(00012)尚可，因為上年仍未削減派息，可惜賣樓毛利不及新地，新世界發展(00017)財務成本會下降，但經常性收入能否抵銷仍有待觀察。另外，他也看好傾向民生消費的領展房產基金(00823)。