摩通估港樓價半年挫5%

近日二手住宅樓價走勢表現反覆，反映主要二手屋苑價格的中原城市領先指數，最新報137.09點（反映8月26日至9月1日市況），按周回升約0.31%，但今年仍累跌約6.87%，仍屬逾8年次低，指數重返2016年9月中水平。

中原指，整體樓價由連跌轉為反覆，但短期向下格局未變，9月目標維持136點水平，現時只差1.09點或約0.8%。而香港主要銀行下調P息0.25厘，相信有助提振樓市氣氛，刺激二手成交量增加，對二手樓價的影響將於10月中旬公布的指數才開始反映。

事實上，各項整體樓價指數按周同時向上，並以大型單位表現最突出，期內升約1.01%至142.66點，惟仍在近8年低位徘徊，今年累挫約6.93%。其餘大型屋苑及中小型單位指數，按周均錄約0.16%升幅。

至於分區指數方面，出現市區回升、新界續跌局面。當中港島按周升約0.69%最多，指數最新報135.51點，仍處於2016年5月底低位，九龍按周則上升約0.51%至135.64點。

相反，新界東樓價指數按周再下挫約0.57%，連跌5周共約3.81%，最新報147.32點，創2016年9月底後新低，今年累挫約8.67%，為各項指數中跌幅最大。而新界西按周跌約0.33%至126.25點，連跌3周共約2.58%，亦創2016年10月底後新低。

摩通評論，現時最新實際按揭利率為3.875厘（即滙豐P息減1.75厘），依然高於平均出租回報率逾0.5厘，扣除物業稅的淨租務回報率仍只有2.5厘。減息使兩者息差收窄固之然是好的開始，可望使樓市成交溫和反彈，但礙於大量庫存積壓、股市尚未強勁反彈所示的平淡風險胃納，預料樓價未來半年恐跌約5%。

瑞銀綜合市場上對美國今、明兩年的減息預測，推算本港新做按揭息率明年底可降至2.9厘，即再降近一厘。如果今年P息再減0.25厘，且收租回報率維持在3.5厘的10年以上高位，可為樓市交投帶來支持。然而，即使計及加息周期估算有3.7萬伙的本地置業需求被推遲，瑞銀仍估計今年餘下時間樓價只能企穩或輕微回升，今年「埋單」仍會跌約5%。

地產股方面，新世界發展(00017)昨日彈6.78%、恒基地產(00012)揚升2.62%、新鴻基地產(00016)和長實集團(01113)升不足1%。摩通稱，從投資者的反饋見到沽空新地的機會，本地發展商偏好恒基地產(00012)，收租股則青睞領展(00823)。瑞銀稱，息口回落可降低地產股的還息負擔，基於寫字樓供應增加、港人外遊且內地旅客消費復甦疲弱等，偏好發展商多於收租股，首選包括恒地。