專家樓評：查冊難防物業空中釘

若然只買過新樓的人士，未必認識釘契樓。簡而言之，所謂「釘契」是指一個物業因業主之行為觸犯某些規例如違反《建築物條例》僭建，或自身負債而正被銀行甚或政府經法律程序追討，相關的產權負擔就會被登記於土地註冊處的土地登記冊上，一旦業主出售物業或申請破產，土地註冊處就會按登記人的權益和登記先後安排還款。

理論上，釘契制度有助保障準買家，因為查冊時買家或其律師可以知悉心儀的物業有沒有惹上任何麻煩，例如一些未「解釘」的法律爭議；釘契樓一旦成交，法律上就等同買家願意繼承單位相關債務，故買樓前查冊亦能助買家承受不必要損失。

不過，要留意查冊未必可以徹底保障買家利益，一來由按揭批出至「釘契」之間有時間滯後，二來有時財務公司即使放出按揭貸款，也不一定會到土地註冊處「落釘」，除非申請人無法在指定限期前償清債務，變相這類「空中釘」讓某些單位的查冊紀錄看起來仍是「乾淨」。

報道中提及事主乃簽署臨約之後，才赫然發現賣家還在將物業三按四按。登記冊上突然多了200多萬元新貸款，為了減低損失，事主只能放棄70萬元訂金，否則資不抵債的人會由賣家變成自己。

其實將物業二按並不罕見，有些買家可能會因首期不足，又或自身有資金周轉問題，而向銀行一按之後，再向發展商或其底下的子公司，甚或是坊間的財務公司做二按。

若是由發展商提供的二按，買家最重要是確保二按得到頭按（一按）的銀行同意，且要看清楚自己能否承擔二按的利率，因為有些發展商的「呼吸Plan」首兩年的利率看起來不高，但及後可能會攀升至高達最優惠利率（P）加兩至3厘。至於坊間的財務公司風險更高，買家選擇二按公司時，務必要三思自己的還款能力。

為監管二按，金管局與土地註冊處2017年第一季起推出電子提示服務，每當有其他按揭文書交付土地註冊處「落釘」時，頭按的機構都會收到提醒。如果業主未有預先取得頭按同意便將物業二按，頭按知悉後可能會因為借貸有風險而要求業主即時還款（Call Loan）或加息。假若買家真的遇上首期不足，又或成交期臨近有資金周轉問題，最好還是尋找專業的按揭顧問商討解決方案。