地產壞帳擴港銀盈利大鑊

倘資產價格瀉半高盛：6行減值668億

香港銀行業幾經辛苦處理有關不良貸款後，本港地產市道低迷，上半年再遭香港商業房地產（CRE）的壞帳「追殺」，例如恒生銀行(00011)不良貸款比率急升2.49個百分點至5.32%。券商高盛預期，一旦香港CRE客戶今年經營溢利（EBIT）再大跌，其不良貸款比率最壞會飆至39%，屆時港銀或有9%相關貸款要減值收場。

其實，不僅是恒生，中銀香港(02388)、東亞銀行(00023)和大新銀行(02356)上半年都見減值撥備顯著上升，連滙豐控股(00005)亦在次季業績提到為香港CRE計提32億美元的信用減值。

CRE不良率恐飆至39%

高盛發表報告，指滙控和恒生次季香港CRE的不良貸款比率都超過9%，即使渣打集團(02888)近乎零，港銀相關不良率應該有14%，一旦CRE企業今年的經營溢利從去年水平再跌25%，不良率會飆至22%，跌50%更會飆至39%。惡劣之處是，按該行對相關香港上市企業的統計，上半年按年跌幅達32%。

該行又研究亞洲金融風暴的經驗，指去年香港CRE企業EBIT對資產比率僅2.3%，比當年低位再低0.9個百分點，資產生財能力低下又使利息覆蓋率處於與當年差不多的低位，好在去槓桿壓力不如當年大。

另外，過去經驗是地產市道不行，寫字樓和零售舖之價值和租金比住宅跌得多。按可負擔程度衡量，現時樓價依然頗高，充其量只會是企穩，難望「V彈」，但整體租金回報率已升至3.5厘的超過10年高位，預期減去美國10年期國債孳息率後的淨租金回報，可望明年下半年轉正。反觀，商業房地產方面，寫字樓的投資價值難言吸引，考慮到本港經濟狀況，其租金不易負擔，空置率持續上升，又謂寫字樓下行周期最長可以9年。

高盛顯然認為，本港地產市道會令港銀的損傷尚未充分反映。其測算的依據為︰本港商業房地產的價值會再跌35%，且所有負資產的CRE貸款都違約。

6行今明年盈測遭削

參考滙控的本港CRE的貸款對價值比率（LTV）分布狀況潛在累計預計信貸損失（ECL）會是目前貸款敞口的3.5%左右，6家港銀加起來約為33.31億美元。萬一商業房地產價格再瀉一半，ECL佔比就高達9%，對應金額約85.64億美元（約668億港元）。

該行續稱，港銀將對本港CRE貸款計提更多ECL，於是把滙控等6家銀行今、明年兩年每股盈利預測調低5至8%。地產商和銀行盼望美國即將來臨的減息會利好他們，但該行稱，現時更重要是內地和香港本身的樓市發展，一旦地產商盈利更差，上述預測就可能失準，又或者物資價格繼續滑坡令抵押品縮水，銀行可能會作更多撥備。

基金公司景順的亞太區固定收益主管黃嘉誠表示，本地發展商違約的情況或在2026年有所增加，行業或現整合，只是不至於像內房構成系統性風險。不過，就算相關公司已經透過賣產、向銀行借錢等着手減輕問題，「借錢愈多、償付能力愈低的公司，需要重組的機會便愈大」，加上市場對這些公司的支持力度不夠，所以行業最終或迎來整合，建議投資者需要小心。