專家樓評：港銀行減息步伐料滯後美國

根據往績，過往美國開始減息之後，香港在聯繫匯率制度下，與樓按相關的一個月銀行同業拆息（HIBOR）會趨近美息，率先跟隨逐步回落，而香港銀行亦會根據自身情況，決定是否跟隨減息，即下調最優惠利率（P）。

當美國減息後，香港銀行何時會跟隨減息？由於今次加息周期（2022至2023年）香港銀行累計加息只有0.875厘，加息幅度其實遠低於美國的累計加息11次達5.25厘，因此，港銀需要根據各種外部因素以及自身策略，而決定其減息步伐。

現時利率已經見頂，減息周期亦預計開始，本地住宅租務市場非常活躍，租金水平已持續攀升並創新高。差餉物業估價署資料顯示，7月份私人住宅租金指數按月升約1.1%，連升5個月，並創5年新高。居住需求大，加上樓價回調，相信樓市將會回復至「供樓抵過租樓」年代，預計會有更多租客「轉租為買」。

現時大部分業主均使用銀行同業拆息按揭（H按）供樓，由於HIBOR持續高企，H按業主近年一直使用鎖息位供樓，而近日一個月HIBOR已跌穿4厘，創近一年新低，一旦美國減息周期開展，HIBOR將會持續下降，而當實際按息跌穿鎖息位之後，H按業主便不用以鎖息位供樓，利息開支將會節省更多。至於P按業主，當銀行調低最優惠利率之後亦可以受惠，減少供樓壓力。

對於打算買樓的人士，除可受惠利息開支下降，若銀行下調最優惠利率，P按及H按的鎖息上限將同步下降，屆時申請按揭時的入息門檻亦將會降低。