專家樓評：按保物業出租須在港長住

按保用家若遇以下情況可經銀行申請豁免自住要求而將物業出租：一、業主家庭將有新生嬰兒或領養兒童，導致住屋要求改變；二、業主失業，因而需要更具彈性的住屋或財務安排；三、業主有其他特別需要出租物業，而本身在相關物業已自住最少12個月。

按證保險公司能為業主的個別實質需要，甚或突然變化衍生的困難而提供彈性及酌情處理，實屬好事；此舉考慮到不同需求的多樣性，尤其市場常有着不同變化，可有效照顧個別用家的實際需要。若業主家庭將有新生兒需由現居更換至較大單位，但因資金不足又或基於樓價下跌等原因難以將現居出售再換樓，有關新安排可讓有需要業主先將現居單位出租，再租住一個更合適的單位。

事實上，本港樓價已經由2021年之高位反覆累跌兩成多，而負資產住宅按揭仍處3萬宗水平，負資產物業當中亦以高成數按保個案為主，負資產削弱業主需要處置物業的可行性，在需要換樓或出售單位時礙於要補回按揭差額而難度增加，又或較難將物業轉按及套現資金等，現在引入新安排可以為有需要的業主提供適時幫助。

舉例，業主於2022年首季買入一個800萬元單位，以九成按保上會，供樓兩年多，現時按揭餘額約688萬元，但樓價現值已跌至660萬元，若以估值相若價錢售出單位，仍需補回約28萬元按揭差額方可向銀行贖樓；上述情況無疑削弱業主換樓的意欲，又或根本難於換樓。又例如若業主因突如其來的變化或失業而出現財政困難，卻因上述情況難以透過出售物業或轉按套現，倘若他能申請將按保單位出租，以租金收入幫補供樓，自己先暫時於家人住所居住以解決燃眉之急。

按保用家需留意有關新安排旨在為有特別需要的人士提供協助，業主自住要求仍然是按保計劃的主要資格準則，故此不要誤以為按保物業已轉為可出租用途。

按保用家若提出申請，須在聲明書說明申請豁免自住的原因，有關新安排必須先獲銀行及按保公司批准方可進行，當中若申請人或借款人已擁有其他香港住宅物業，申請將不獲接納。另須留意的是，若申請獲批，業主需承諾在豁免生效期間以香港為主要居住地，業主及或借款人均不可在港購置其他住宅物業。