專家樓評：新盤收樓延遲 按揭怎部署？

理論上，發展商延期交樓未必會對建期買家造成損失。比方說，如項目落成之前利率不斷下調，樓市回暖以致銀行估價較進取，延期交樓或恰巧令買家省卻「抬錢上會」的煩惱。不過，反過來說，當樓市下行時，買家就有機會因為物業估價不足，而需要預備額外資金向銀行補足差額。

銀行估價帶來的影響不能小覷。早前有報道指，元朗有新盤原定分別於10月和11月落成，但發展商將關鍵日期延遲至明年3月。該樓盤開售時呎價約1.7萬至兩萬元，如買家選擇建築期付款，以一個800萬元單位做八成按揭計，因為鄰近新盤現開價降至約1.3萬元，建期買家的首期屆時或由160萬元增加至352萬元，以致買家需籌措多192萬元「上會」。

另外，項目延期期間，買家要留意自己的財政狀況，因為買家將承受臨時住屋需要招致的額外成本，在按揭申請前夕和期間，買家要保持自身財政穩定。最簡單的做法是避免轉換工作，確保自己有穩定入息。一些收入較波動的買家，特別是一些從事銷售工作，依賴佣金收入的人士，或需因應自己所屬行業的旺淡季而決定申請時機，假如距離樓盤落成尚有一段長時間，買家可以趁收入較高且穩定的時候入紙申請，以便爭取更有利的貸款條件。

除了要考慮樓盤項目預計落成日期、樓市短期發展（影響銀行估價），以及自身財政狀況，買家還須留意申請程序。例如買家見優惠較吸引，欲由建期轉為即供，需提前30日通知發展商；一般成功批核後，銀行發出的貸款信設有有效期（如3個月），一旦樓盤未能交樓致超出貸款信期限，買家要留意銀行會否要求重新申請。

高成數按揭的樓花期不得超過12個月，假設一名買家1月簽訂臨時合約，原定12月收樓，並於11月完成按揭申請，豈料踏入12月獲發展商告知關鍵日期延遲到翌年2月，此情況會否影響已獲批的按揭申請？如入息和債務狀況不變，買家可向銀行補交最新的入息證明文件續期。

目前新盤估價普遍低一成半至兩成。樓市前景尚未明朗，一眾買家若對後市發展較悲觀，手上資金又未必足以支持無盡地「抬錢上會」，可以考慮轉回即供，減低不確定性。