美減息在即 大摩估港樓價明年彈5%

另外，大摩美國經濟師Ellen Zentner預期，美國聯邦基金利率中位數將由現時5.375厘，降至今年底的4.625厘，明年6月為3.625厘；其本港銀行分析員Nick Lord預料，聯儲局每次減息0.25厘，最優惠利率下調0.125厘，預期明年底實際按揭利率將降至3.25厘。至於香港一個月銀行同業拆息，今年上半年處約4.5厘，明年底料回落1.75厘至2.75厘水平，銀行同業拆息按揭（H按）利率約4厘（H加1.3厘），仍高於封頂息。

另外，大摩指目前租金收益率為3.2厘，在減息因素下，加上租金走勢將受惠內地人才流入，料租金息差明年轉向中性，並吸引投資需求。此外，業主供款負擔能力將由現時50%，改善至45%的較健康水平。

該行相信，自2021年以來，利率是導致樓價累跌三成的元兇，故隨着利率回落，相信香港樓價將觸底，並在明年出現周期性復甦，升幅為5%。

本港地產股債務中，60%利率以浮息計算，若拆息每跌一厘，將帶動地產發展商平均盈利增加5%，其中槓桿比率較高的企業如新世界發展(00017)、希慎興業(00014)、恒基地產(00012)將受惠。

另一投行花旗稱，對香港地產商旗下租金收入具一定彈性持正面看法，一則預期聯儲局9月將減息，二則香港每周末前往深圳或內地北行人流穩定在約55萬人次，且香港零售額降幅收窄，特別是非必需品零售額，同時奢侈品零售整合仍持續，隨着房屋租金上漲，負息差將收窄。該行認為，美息趨降對香港地產業是好兆頭，但房地產投資信託基金和開發商可能面臨獲利回吐機會，而行業首選股為恒基地產(00012)、太古地產(01972)及領展房產基金(00823)。