港樓待救失業率存憂負資產恐明年才見頂

瑞銀估最快年底減P息須觀望對後市刺激

本港樓市、股市弱勢未改，港股9月開局收市跌近300點，成交較上一日縮減34.93%至1,129.21億元。瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉坦言，今年上半年樓價下跌6至7%，「比預期中跌多咗少少」；假設明年減息、人才持續來港，料住宅租金可以企穩或升5至10%，支持明年樓價平穩發展，預期負資產最遲明年下半年見頂，惟須留意本港經濟前景，認為失業率成為最大隱憂！

瑞銀年初預測本港今年樓價持平至最多跌5%。他指出，租金是反映市場對需求的真實情況，現時住宅租金硬淨，可見香港樓市仍然健康。不過，儘管現時失業率仍低，但本港經濟前景或轉差、零售市道不景氣，擔心一旦失業率上升，會引發樓按斷供，令銀主盤增加，從而拖低樓價，造成惡性循環。如失業率能保持低水平，則毋須過分憂慮負資產問題，參考過去經驗，相信供樓人士普遍會「咬緊牙關」。

他指出，自港府今年撤辣後，加快消化住宅庫存，料全年一手銷售約1.7萬伙，庫存水平約30個月，惟較歷史平均值仍偏高，令樓市受壓。市場普遍預期美國聯儲局9月開始減息，未來12個月共減兩厘，即使香港最快今年底至明年初才跟減最優惠利率（P），但由於樓市對利率走勢較敏感，相信對成交仍有刺激作用，利好樓價穩定發展，惟實際多大的刺激有待觀察。

料商廈空置率升至兩成

寫字樓方面，梁展嘉直言，目前中環甲級寫字樓空置率達13%，相信整體寫字樓供應要到2026年才見頂，但市場的新吸納量不多，尤其是中國經濟疲弱影響中資企業在港擴充的意願，為寫字樓租金帶來壓力，預期情況比住宅市道更差，空置率或會升到15至20%。

恒指挫297點北水撈貨

零售市道仍弱，不利租金。梁展嘉指出，無論本地消費或旅客消費，均未見樂觀。即使聯儲局減息，美元貶值一至兩成，也不會令本地服務價格變得吸引，相信港人的外遊及北上消費熱潮會持續。

與樓市同樣「濕滯」的港股，恒生指數昨日低開126點，見17,862點，其後曾挫343點至17,645點，全日收跌297點或1.65%，報17,691點，失守10天及100天線。國企指數跌119點或1.88%，報6,211點；科技指數跌74點或2.08%，報3,486點。「北水」淨流入119.39億元。

不過，瑞銀中國股票策略研究主管王宗豪表示，預計未來3至6個月MSCI中國指數仍有10%的上行空間，當中7%來自企業盈利增長。

王宗豪認為，去年同期高基數將會在下半年減低；與此同時，以近年上半年內地財政支出情況推斷，下半年財政支出加速，以及聯儲局下半年預計將會減息0.75至一厘，有利於資金流入新興市場。