內房復甦取決買家信心

星展料樓價今年跌半成新盤銷售挫15%

內房「爆煲」迄今超過兩年，已嚴重拖累經濟增長。星展銀行研究部董事林子軒認為，內地目前救市措施主要是解除限制，對買家置業提供一定幫助，但取決於大眾的信心，尤其準買家預期樓市有機會進一步向下。他認為，內地早前的重要會議主要點明政策的大方向，仍要觀察下半年會否有實質政策出台，按目前情況估算，內地今年樓價仍會緩緩偏下，全國新樓銷售跌10至15%，其中樓價最多跌5%，新樓銷售面積跌5至10%。

林子軒坦言，目前內地房地產市場的供需關係正面臨大變，二手市場有攤薄效應、加上保障房的供應即將陸續推出，將消耗一部分剛性需求。他預期，若內地下半年出台新政策，整體經濟出現回穩迹象，買家恢復信心入市，今年全年新樓銷售面積將有望控制在7億至8億方米，估計到2030年能維持上述銷售數字。

保交樓僅集中龍頭企

他解釋，經歷過上一次樓市上升周期後，內地基本不缺房子，唯獨欠缺高質素住宅，而當局亦曾多番強調建設適應居民期待的「好房子」。現時各城市去化周期仍處於高水平，去庫存則要待市場重拾信心後恢復購買，或市民「升級」現有居所，以及地方政府將已建成存量商品房用作保障性住房。

不過，由於三線或以下的低線城市缺乏像一、二線城市的人口流入，加上經濟基本面較差，相信供應較多的低線城市庫存問題難以短時間內解決，料政策會以建設保障房屋為先，然後再逐步推進。

內地持續推動「保交樓」救市，住建部日前透露，今年上半年60間房企共交付138.6萬套房。林氏直言，目前保交樓的實際進展不大，主要集中在龍頭或未出事企業為主，基本上不涉及已有資金問題的項目；即使已進入「白名單」項目已獲批近百億元人民幣的額度，但絕大部分為現有的貸款存續、增量資金較少，預期下半年當局或於保交樓相關措施，例如白名單融資方面有所着墨。

人行再減息刺激有限

美國聯儲局減息在即，市場憧憬中美息差收窄令中國人民銀行有條件進一步減息，以提振內地居民置業情緒。林認為，現階段減息對樓價的直接刺激不大，雖然內地近年下調按揭利率，一定程度上幫助買家的購買力，但目前內地樓價仍未回穩，整體經濟前景未算明朗，因此核心問題仍在於買家信心，認為若當局推出更多利好宏觀經濟的政策，市場氣氛轉好，將對房地產業有更直接的幫助。

上月的中央重要會議亦提到「完善房地產稅收制度」，他認為會議為主導政策方向性，多年來亦有關於徵收房地產稅的討論，對提出該政策不覺意外。過去房地產行業高速發展時，賣地為地方財政的主要收入來源，隨着市場進入成熟階段，相信最終會落實該政策，但不會在市場尚未回穩時大規模推行。