專家樓評：按保物業准出租難救樓市

上半年的過千萬元豪宅交投尤其暢旺，根據土地註冊處統計，1,000萬至2,000萬元以下的住宅樓宇買賣合約數字在2至5月的升幅高達3.35倍，由239宗上升至1,041宗；2,000萬元以上住宅則由2月份的96宗增加到5月份的416宗，升幅亦高見333.4%，兩者皆較1,000萬元以下住宅的升幅119%為高。

不過樓市及按市聲勢於6、7月減弱，至近日才再有好消息。香港按證保險有限公司早前宣布，由8月8日起，可按個別情況考慮批准合資格業主將自住的物業出租，條件包括：第一，業主家庭將有新生嬰兒或領養兒童，導致住屋要求改變；第二，業主失業，因而需要更具彈性的住屋或財務安排；或第三，業主有其他特別需要出租物業，而本身在相關物業已自住最少12個月。新措施讓部分高成數按揭業主，有機會透過放租物業解決迫切的家庭或經濟需要。

事實上，過往按揭相關政策的放寬不時能夠刺激市場。例如，政府2019年10月將首置人士的高成數按揭由600萬元以下住宅放寬至1,000萬元以下，九成樓按門檻放寬至800萬元，八成樓按門檻由800萬元放寬至1,000萬元。根據按保公司統計，上述措施推出後，獲批的按揭保險申請宗數於2019年由10月的1,440宗，激增至11月的2,523宗，升幅高達75%，涉及金額則由近60億元飆升至131億元。獲批申請宗數數字反覆由2019年每月平均約1,682宗爬升至2021年的每月約4,901宗。

又例如，港府2022年2月將九成樓按的門檻進一步放寬至1,000萬元，同時將八成樓按放寬至1,200萬元，亦成功將獲批按保數字由2022年2月的2,460宗低位，重新推高至5月高位5,771宗。惟按市始終受多項因素影響，有關數據其後滑落，一整年的每月平均獲批按保宗數最終為約3,573宗，其後於2023年再下滑至約1,928宗。

無奈的是，準買家借政策放寬趕「上車」，之後卻可能會因樓價「開倒車」而得不償失。觀乎樓價指數，代理行推出的樓價指數在2019年6月升至190.48點高位後，橫行了約兩年便反覆下滑，至今年6月已跌至141.81點。5月曾有消息指，兩個分別於2020年和2022年購入的太古城逾千萬元單位，原業主賣出時分別蝕超過550萬元和410萬元，假若業主當年乃靠按揭門檻放寬「掹車邊」入市的話，放手一刻恐怕只能仰天長嘆。

回到近日按證公司有關高成數按揭物業放租的消息，新措施會否令人憧憬為市場帶來衝擊？值得留意的是，新措施主要為有實際需要的業主解決燃眉之急，根據按證公司說法，有意取得豁免的業主還要簽署聲明書，並提供相關證明文件。須知家庭有新生嬰兒或領養兒童難以靠「老作」過關；失業業主將自己的物業租出，要物色其他暫居處而又平衡開支亦不容易。新措施對於整體市場的影響，似乎仍有待觀察。