昔日東方專家樓評：按揭存款掛鈎戶口自製降息
本港今次加息周期由2022年開始，今年基於美國延後減息而令本港息率大致橫行。雖然是次本港加息周期步伐相當溫和，加幅大為落後於美息外，亦明顯少於過往的加息周期，但由於市場按揭息率已有十多年處於超低水平，令現時4厘多之按息已被稱為「高水平」。減息步伐未開展，息率未降的情況下，按揭供款人士可善用按揭存款掛鈎戶口（Mortgage-link account）自製減息效果。
存款上限為未償貸款50%
現時不少銀行的按揭計劃仍有提供按揭存款掛鈎優惠，一般做法是向按揭客戶提供一個高存息往來戶口，存息與按息一致。換句話說，現時實際按息主要為4.125厘，存息亦是4.125厘，用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口，便可賺取高存息收入以抵銷按揭利息支出，等同降低淨按息，若運用這類戶口得宜，會有很好的對沖加息效果。
上述這類戶口的存款上限一般高達尚餘按揭額的一半，即是說，例如若有投資或生意往來的大額資金停泊在高存息戶口，該月以存息收入抵銷按息支出後的淨按息可降低多達50%，可見善用按揭存款掛鈎戶口可達致很大的慳息作用。
當然，一般供樓人士未必有需要停泊大額資金，以目前平均按揭金額約500萬元為例，按息4.125厘（為方便計算以息率不變作參考）、30年還款期，假設供樓業主於提取按揭當日將備用資金30萬元存入高存息戶口，並於每月持續存入5,000元儲蓄，全期以存息收入抵銷按息後，淨利息支出可減少達31%，省去金額約104萬元，實際按息等同由4.125厘降至約2.74厘。
以上例子是以相同存款金額可賺取現時一般活期儲蓄利息作比較。當然，息率有上落波動性，有關例子僅供參考。對於上述高存息存款上限，亦須留意按揭餘額會隨着按月償還本金而逐步減少，故此不要誤以為按揭餘額一直維持在原本按揭金額不變。
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