分析促戶籍制度改革助激活樓市需求

迄今提振買樓意欲的法寶基本上都出齊，如更低首期和按揭利率、撤銷限購，地方更有送戶籍、辦入學、為賣樓績佳的發展商送錢等招數，河南安陽的殷都區（商代都城遺址所在地）則以貼錢買樓最多一萬元（人民幣‧下同）來接力。

然而，支援發展商施工的「白名單」、地方政府出面收購樓盤等，充其量是防止內房危機擴大。花旗日前「三中全會前內房有短炒機會」的報告亦指，地方政府幫手消化樓盤庫存執行上有不少挑戰，預期獲收購的樓盤頂盡1,000億元。

該行解釋，中央強調「市場化」、「避免道德風險」，最終受惠的還是城投公司的樓盤，且意味出價會有頗大折讓；以蘇州為例，20個官府收購項目中，僅兩個的主要股東是債務爆雷民營發展商；同時當局不想增加地方政府隱性債務，金融機構審批貸款會較審慎。

花旗相信，改革戶籍制度是重頭戲，首先沒有定居地戶籍的外來人口真正成為當地市民，可提振房地產需求。同時，基於「共同富裕」，預料中央會加深土地改革，讓沒有城鎮戶口的農民工得以享受地皮升值，因農民工在鄉下的地如被徵用，補償金額僅為務農6至8年的收入，反觀城鎮居民在房地產爆發期坐享地價（及物業）升值的紅利，推進「城鄉統一建設用地市場」既可縮窄城鄉財富差距，又能盤活閒置土地，解決城鎮建設用地不足。

另外，財政方面，花旗相信，中央政府仍有空間提高槓桿，不像居民槓桿率已被之前大舉買樓大大推高，跟企業部門雙雙出現「資產負債表衰退」──專注還債而拖慢經濟活動。

事實上，中國人民銀行向金融機構借入國債伺機沽出推高債息，坊間已質疑「借入」是為「擴大資產負債表」、印錢還債開路。澳新銀行大中華區首席經濟學家楊宇霆不否認這種說法，指內房寒冬和賣地收入銳減屬幾年的結構性調整，主權信用尚好的中央政府終須為地方政府孭起借財政負擔。