昔日東方大行觀點：投資房地產抗通脹須慎選
儘管過去幾年利率高企對股票估值構成壓力，但投資者不應忽視那些受惠於主題增長的物業資產，因為它有望提供具吸引力的資本回報和實際收益。普遍而言，房地產投資者能受惠於通脹升溫，部分原因是建築材料或勞動成本上漲導致新建工程放緩，從而增加現有物業的價值。然而，許多類型的物業價值與通脹直接掛鈎。
不同類型房地產項目的租約，均可明確訂明租金增長與通脹掛鈎。部分租約還設有固定的租金升幅條款，或規定在指定時間考慮調整租金，因此這些條款能為投資者帶來高於通脹的實際收益。
分析供求至關重要
然而，並非所有房地產項目的性質相同，投資者需密切關注他們所投資的物業類型，部分房地產項目如住宅及醫院屬於必需品。
其他類型的房地產項目則受惠於強勁的需求和有限供應，例如學生宿舍或數據中心。以數據中心為例，透過觀察電力消耗趨勢來評估該物業類別的增長情況，資料反映數據中心市場未來有望實現強勁增長。
另邊廂，新冠疫情爆發以來，電子商務和在家工作的趨勢有利於物流等工業物業市場發展，但削弱了很多商舖和辦公室的需求，並導致它們的「定價能力」（即業主透過調升租金將通脹壓力轉嫁給租戶的能力）受到顯著影響。
儘管如此，城市化仍然是一個持續的基本結構性趨勢，目前城市的居住需求創下歷史新高，租金亦隨之上漲，從而利好公寓等物業類別。事實上，「住屋成本」居高不下是導致美國整體經濟通脹難以遏制的原因之一。
數據中心增長迅速
投資者可以透過投資各類型的房地產項目，包括自助迷你倉、預製房屋，以及工業物業和其他快速增長的數碼經濟相關的物業，來掌握利率下降導致房地產估值上升的趨勢。當然，數據中心屬於快速增長的類別。
在人工智能（AI）被大規模使用前，它亦依賴數據中心遠程託管所需的雲計算儲存能力，然而，主要城市數據中心的電力供應難以跟上需求步伐。
數據中心的潛在增長規模一直是業界熱議的話題。市場人士估計，到2030年美國的電力總需求可能達到35吉瓦（GW），較2022年的17吉瓦增長超過一倍。
總括而言，這些結構性增長趨勢，解釋了為何上市房地產企業，可以為投資者帶來吸引的股票收益和資本增長機會。
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