專家樓評：靠資產值做按揭 審批有別

銀行一般只可計算物業價值之一半即50%作為資產值，如有關物業尚有未清還之按揭貸款，資產淨值的計算方法等於將物業估值之50%扣減按揭餘額。假設借款人擁有一個現時估值600萬元之物業，尚有按揭餘額150萬元，可納入計算的資產淨值便為150萬元（600萬元 x 50% - 150萬元）；當中若借款人尚有其他債務，亦需從資產值扣除負債金額才可得出資產淨額。

若然持有物業之業主不只一人，便需要按業權持有形式或權益比例再作計算，例如是以長命契形式持有，便需先將物業價值扣減一半；若以分權契形式持有，則按持有業權之權益比例計算資產值。

以借款人購買一個價值600萬元單位為例，假設借款人準備以沒有按揭之現契物業計算資產水平，現契物業估值需達1,200萬元；若有關物業資產尚有未清還的按揭，假設按揭餘額是200萬元，有關物業資產估值便需達1,600萬元（1,600萬元 x 50% - 200萬元 = 600萬元），才符合基本審批要求。但以往在同一個資產水平下，有關按揭成數只有四成，現時則提高至六成，可獲批之按揭金額由240萬元提高至360萬元。

這種按揭申請方法適合一些擁有豐厚資產，但未能提供每月入息證明的客戶，從以上例子或會發現，以物業作為資產證明申請按揭，尤其持有的物業有按揭在身，相比其他資產類別可能相對困難。若手持現契物業（已清還全數按揭貸款），因毋須計算負債，便可直接根據有關估值之50%納入資產值。