新盤開價平均高二手樓8%

有英國學者就上述奇怪現象進行研究，追蹤近年英國各大房屋發展商的營運表現及財務狀況，發現在2008年全球金融海嘯期間，英國新盤的開價大致與全英平均樓價相若，但之後發展商不斷加價，幾乎所有新盤開價都高於整體樓價水平，較二手市場平均高出8%。

近年，儘管大型發展商的土地開發成本減少，但依然不斷提高新盤售價，藉以實現利潤最大化，讓公司可以向股東分派豐厚股息。

研究顯示，在2005至2022年間，英國8大發展商向股東合共派發了超過160億英鎊（約1,594億港元）的股息。2005年，這些發展商將稅前盈利的16%作為股息，相當於每賣出一間新屋就有5,000英鎊（約4.98萬港元）用作派息，但在2022年，股息佔盈利的比例大增至47%，即每賣出一間新屋就要派息2.2萬英鎊（約21.9萬港元）。

派息比例大增，原因是近年不少國際基金及投資管理公司加入，成為英國發展商的重要股東，而這些機構投資者往往對公司的分紅政策有更大話語權。不過，從另一角度看，派發高股息反映公司沒有將利潤投放於建造更多住宅，也沒有投資在改善新屋品質，或減少碳排放等新建屋技術。

再者，近年英國新屋落成量不足，而且售價居高不下，其中一大原因是發展商以減慢建屋的方式來控制供應量，令市場逐步接受新屋的高溢價。數據顯示，在過去20年間，有12年各大發展商的利潤都高於行業正常水平。

因此，研究報告建議，如果想改善英國的新屋供應短缺以及新屋售價過高的問題，政府要考慮容許更多不同機構參與建屋，例如批准房屋協會、社區主導的住屋團體，甚至是私人建屋，打破大型發展商的壟斷局面。

資料顯示，自建住宅在英國只佔新屋比例的7%，但在德國卻佔超過50%。這些以住屋需求主導的新屋，不會以利潤最大化為優先考慮，有助降低建築價格，讓更多家庭可以負擔。