深圳樓市鬆綁投行圍踩

放寬限購力弱標普估續跌價今年銷售挫15%

內地自4月底的政治局會議發出更積極的宏觀政策信號之後，首度有一線城市在五一假期後首日公布樓市「鬆綁」措施！深圳分區域優化住房限購政策，涉及深圳戶籍多孩家庭可多購一個住宅物業、符合資格的企業在特定區域不限購、支持二手樓「以舊換新」等，惟不少外資投行「大潑冷水」，略嫌放寬力度較預期弱，國際評級機構穆迪及標普更「踩多腳」，後者直言樓市尋底之旅未完，料今年銷售額跌幅介乎10至15%。

深圳上一次大力優化樓策是今年2月的農曆新年假期前，業界已形容深圳戶籍房策重返2021年7月15日之前的模樣，即取消連續繳納社會保險3年才可買樓的限制；非深圳戶籍人士而言，連續繳納5年社保的要求則改為3年。

傳二手參考價政策有變

時隔不足3個月，深圳住建部周一發布通知，今次進一步降低門檻，在鹽田區、寶安區（不包括新安街道、西鄉街道）、龍崗區等7個地區範圍內買樓的非深圳戶籍人士，個人所得稅、社保繳交年限要求由3年降至一年等。

業內人士認為，計及北京在4月底放寬堅守13年的限購令，同樣是涉及指定區域，相信一線城市先後示範「鬆綁」，有助增強後續其他城市房策寬鬆的預期。目前深圳一手樓大多位於上述調整區域，因此新政定向大幅寬鬆限購令，對新樓去庫存目標顯而易見。

值得留意的是，有內媒在深圳房地產中介平台樂有家罕有發現，二手樓小區歷史成交價竟再次呈現於眼前，甚至高於政府二手樓參考價的業主掛牌價也得以顯示，消息再度掀起深圳二手樓參考價政策發生重大變化的揣測。

不過，摩根士丹利及摩根大通看法相對審慎，其中摩通直指深圳新政或令市場失望，因市場原預期全面鬆綁非核心地區限購，故料未來一至兩個月深圳樓市交投即使增加，但樓價仍會持續調整。

龍光擬暫緩兌付境內債

標普亦發聲警告，內地房地產市場正面臨雙重擠壓，因愈來愈多購買力轉移至二手樓市場，加上政府將提供更多保障性住房，可能蠶食房企的一手樓銷售，企業面對的財務壓力將加劇。據其估計，2021至2025年間內地將提供200萬套保障性住房以補貼價出售，預計到2026年，一二線城市保障性住房銷售佔整體待售房數目的比例，會由去年的8%大增至20%。

目前許多開發商仍被資本市場拒之門外，該機構預計，一旦房企現金流轉為負值，不得不想盡辦法集資還債，例如透過出售非核心資產，或向股東籌錢等。

市傳龍光集團(03380)尋求暫緩兌付境內債，擬向部分債券持有人建議10個月寬限期，到2025年3月才進行本息兌付，及可能提出新債務解決方案。據內媒報道，中國恒大(03333)旗下恒大地產日前新增8條被執行人訊息，涉資約56.16億元（人民幣‧下同），令相關總額更攀升至逾593億元。

合景泰富上月預售僅9億

事實上，普遍房企銷情未改善。合景泰富集團(01813)4月預售額僅錄9.7億元，按年急降70%。弘陽地產(01996)上月銷售額倒退67.93%至7.02億元。中國海外發展(00688)同月合約物業銷售額約217.95億元，亦降36%；中海旗下中國海外宏洋集團(00081)上月合約額售額32.03億元，仍跌17.3%。