深圳甲廈空置率勢未見頂

首季突破30% 年內料增120萬方米供應

作為內地經濟「晴雨表」，4大一線城市的商業地產供需能否恢復平衡，走出空置率持續飆升的格局，直接反映不同規模中外企業在華經營慘淡市況是否有好轉，更折射出商貿產業寒冬期是否已過。可惜扛過3年疫情，北京、上海、廣州、深圳的甲級寫字樓市場未見快速反彈，尤其是與香港一河之隔的深圳，雖然深受北上港人熱忱，又有新型產業帶動需求，但今年首季的甲級寫字樓空置率進一步攀升至30.6%，中介機構警告指標恐怕未見頂。

據第一太平戴維斯最新發表的報告，深圳甲級寫字樓市場因有大量新項目入市，平均空置率達30.6%，分別按季升1.7個百分點及按年急升6.2個百分點。截至首季末，甲級寫字樓市場總存量升至1,122.8萬方米，按年多11.6%，故季內寫字樓業主續執行積極的租金優惠策略。

租金季跌2% 一線城市最甘

物業顧問戴德梁行的最新季度報告顯示，上季深圳共有16.2萬方米的甲級寫字樓投入使用，並錄得約4.53萬方米淨吸收量，按季升5.4%。由於新增供應量超過淨吸收量，就屬供過於求，且吸收速度放緩，故導致空置率上升。連續多年的高供應加上整體市場新增需求未算旺盛，寫字樓去庫存承壓，拖累租金續走下坡，每月平均租金繼續回調至每方米181.8元（人民幣‧下同），按季減少2.5%，跌幅比其他一線城市多。

綜觀4個內地一線城市，上季寫字樓的淨吸納量均保持正數，但依舊無法扭轉租金下行的趨勢。報告估計，年內餘下時間深圳還將有近120萬方米的甲級寫字樓計劃投入使用。即使受到市場及成本控制等因素的影響，部分項目延期入市，或一定程度緩解新供應登陸的步伐，但年內實際供應量仍有近百萬方米，整體供過於求局面仍然存在，預計租金還將持續回落。

上海丟空15%低絕北京略降

在外資企業租賃成交比例達52.4%的上海，首季空置率的升勢暫緩，僅錄15.77%，已低絕一線城市，惟租金微跌0.87%，因上季迎來兩個項目交付，為甲廈市場新增10.87萬方米。今明兩年平均將有逾百萬方米的面積投入，可預計供應高峰仍會持續。換言之，今年滬市寫字樓市場利好租戶，金融、專業服務業以及TMT（科技、媒體及通訊）行業租戶始終是租賃交易的主力。

北京及廣州「以價換量」的現象同樣日益明顯。戴德梁行的報告顯示，截至2027年為止，京市寫字樓市場新增供應將逾百萬方米，其中2024年為供應高峰。單計今年首季，北京甲廈淨吸納量已接近去年全年水平，為14.4萬方米，交投回暖即時帶動空置率自2022年第二季以來首次下調，按月略降0.4個百分點至18.3%。惟高企的空置率，對業主而言，一直如坐針氈，每月租金已下試至每方米290.7元，未來伴隨商廈項目有增無減，空置率回升及租金下調均會持續。

高力國際的首季市場報告亦提到，隨着西城區重點改造計劃北京金融科技中心投入市場，京市甲級寫字樓市場空置率按季升0.3個百分點，高達20.1%，相關每月租金跌勢持續，按季減少2.9%，每方米為291.4元，跌穿300元重大關口。該機構北京公司董事總經理李娟認為，對業主一方來說，在市場下行周期，健康的出租率和穩定現金流，才是營運的核心目標。在經濟環境複雜多變、市場競爭激烈的現況，市場對於資產營運管理方已提出更高的要求。