港賣樓毛利率見頂兩年插逾半低至一成

大摩撐新地受惠北都發展信置豪宅佔優

香港住宅成交量在上月衝高後回落，有發展商在近日更標榜「蝕少當賺」來推盤，種種迹象都令人擔心樓市和發展商盈利每況愈下。投資銀行摩根士丹利就在最新發表的研究報告指出，目前發展商香港住宅銷售毛利率，相較2022財政年度下跌約一半或以上，最低只有11%，若毛利率跌至10%，估計發展商新一財政年度的基礎盈利將下挫4至24%不等。

該行指出，本港住宅樓價在2003至2018年的複合增長率達11%，加上期間通脹維持在低水平，造就發展商毛利率在2022年見頂。4大發展商新鴻基地產(00016)、長實集團(01113)、信和置業(00083)、新世界發展(00017)的香港物業銷售毛利率當年俱逾四成，當中以信置達47%最高。

鐵路盤盈利須分成影響大

然而，樓價自2018年高位回落，至2021年中累跌達23%，在現時主導的樓價之下，該行推算發展商在2025財年的除息、稅前盈利（EBIT）將平均跌19%。在分析2025財政年度各發展商的主要落成項目、已售單位的平均價、未售單位目前平均價等一籃子計算，大摩總結出新地和信置在本輪逆市下較具韌性，毛利率仍分別有25%和19%。相反，長實、恒地、新世界跌到11至14%。

大摩表示，新地土儲多元化，有較多西北區項目，可受惠於北部都會區等發展。信置則因銷售豪宅盤St. George's Mansion有較佳的毛利率。其他發展商的鐵路上蓋項目因與港鐵公司(00066)分成令毛利受壓。另外，啟德跑道樓盤因競爭多，亦拖低相關發展商毛利。

新盤競爭升溫二手更慘

其實，2月底政府撤辣至今，樓宇成交曾見反彈，但另一間投行摩根大通坦言樓市動力漸失。二手樓價在撤辣後3星期上升2.8%，可是在上周卻回落1.5%，並創8個月以來最大跌幅。要留意現時新盤的推售，都以與二手價相若，甚至較二手價有折扣作招徠，一旦各發展商之間競爭加劇需要劈價銷售的話，將令二手樓價更添壓力。

分析促增稅務優惠挽信心

摩通又指，長實的新盤Blue Coast在4月初的首輪銷售，售罄率（Sell through rate）逾96%，但上周的次輪銷售售罄率回落到70至75%。「公道地說，仍然是不俗的售罄率，但物業標榜逾九成超額認購、售價較同區新盤低，如此售罄率令人有點失望」。另外，也因為平均呎價由約23,000元，加至後來的24,800元，也帶來影響。

分析員表示，樓市目前兩大問題是利率仍然高企，借錢買物業投資一定會「蝕息」，加上近期美國非農和通脹數據高企，令減息之日無期；另外就是人們一般預計樓價仍會下跌。兩者都打擊買樓投資，甚至買樓自住信心。要解決的話，除了要待減息真正實現，政府亦應盡力挽回市場信心，例如在稅務上提供更多優惠。