外資大戶賭內房違約擬購港豪宅貸款權益

涉鴨脷洲凱玥擬95折買入

香港樓市積弱，主因政府太遲撤辣，已對市場造成傷害，中小型發展尤其「難過日子」，賣產套現已成例行動作，變相為流動性充裕的外資提供冷手執個熱煎堆的機會，遂嘗試落場「淘金」！外媒消息指，總部在美國的另類投資管理公司Ares Management Corp，向銀團提議以「九五折」購買鴨脷洲超級豪宅樓盤凱玥（The Corniche）涉及的102億元貸款三分之二權益，若成事，意味項目發展商合景泰富(01813)與龍光集團(03380)一旦債務違約，Ares便可用約65億元，將凱玥納入囊中，該物業項目單是地價便逾168億元。

值得留意的是，向來精打細算的本地發展商長實集團(01113)於去年6月，被指亦曾與上述銀團接觸，希望接手該項目債務。凱玥於2021年從滙豐、渣打及工銀亞洲等獲得102億元3年期銀團項目貸款，不過合景泰富及龍光相繼出現其他債務違約，凱玥被納入該兩間內房公司境外債務重組的一部分，該銀團貸款將於本年8月25日到期。

早年168億買地僅沽5伙

據消息指，本次Ares的初步提案，擬以95美仙收購每一美元銀團貸款的三分之二權益，依此計算Ares最終或斥資不多於65億元。惟該潛在交易仍在商討中，就算落實也需時幾個月才能完成。

翻查資料，合景泰富與龍光於2017年2月，被指以「癲價」168.55億元購入該鴨脷洲利南道住宅地皮，即每方呎樓面地價22,118元，成為當時史上最貴住宅地。目前該項目已建成，而自去年以來，該樓盤在295個待售單位中，僅售出5伙，可謂銷情慘淡。

除了因為該兩間內房發展商「水緊」，自身難顧，未能為項目作大型推廣外，萊坊估價及諮詢部主管方耀明表示，該項目的地理位置較偏遠，「在工業區再入」，位於非傳統豪宅地，卻以超豪住宅作招徠，單位面積最小也1,000方呎以上，以呎價3萬、4萬元計，買家的入場門檻動輒數千萬元甚至過億元，在近幾年的市況下，實在難以找到買家。

他又指，近年確實有不少基金在港物色可併購的物業，可是，困難之處是利率成本太高，基金都「計唔掂數」。例如2022年9月，長實一籃子出售半山21 BORRETT ROAD住宅和車位，但買家新加坡的華瑞資本最終未能完成交易，遭長實殺訂逾20億元。

專家指撤辣難助轉勢

資深財經專家林一鳴亦認為，本次Ares的行動只是單一個別例子，況且目前還未獲證實，「而且美資也不是無敵，也會出現投資錯誤」。他認為，在取消辣招後，內地人和新香港人的購買力有助今年樓價全年上升5至8%，但是不能憧憬樓市轉勢或見底。內房公司的債務危機及對市場的影響，相信仍要發酵最少3至5年。

投行摩根大通在研究報告內同意撤辣後，香港地產行業不利因素仍然存在，故該行在短期挑選地產股作投資的順序將會是住宅發展商，其後是業務涉及大眾零售商舖、奢侈品零售商舖，最後才是寫字樓的收租股。