內地樓價庫存仍高基金估調整僅半途

累經濟增長今年料升4.7% 明年續放慢

內地不濟的樓市究竟還要拖累經濟多久？資產管理規模（AUM）折合約4.31萬億元的大型私募基金KKR表示，借鑑其他國家的樓市泡沫爆破歷史，估計內地房地產目前的下行周期只走了一半，仍未調整完畢。這需要在新屋動工、住宅投資、樓價、住宅庫存有更深和更快的下跌之後，才算調整完成，如不迅速應對，經濟增長不會有可持續且結構性的加速。

以KKR全球宏觀及資產配置主管Henry McVey為首團隊撰寫的報告估計，今年內地經濟增長將小幅放緩至4.7%，低於5%左右的政府目標；明年再放緩至4.5%。房地產和新冠疫情「心理陰影」對今年及明年對增長的拖累，分別為1.4個百分點和0.7個百分點。

外資欲減中國敞口至5%

而樓市和經濟不穩定的後果，必然是嚇退外資。「中國經濟或已觸底，但根據我們的專項調查，許多外資已考慮將中國的風險敞口從目前的10至12%，降到5至6%。」

故挽救樓市去推動經濟，成為第一樣要做的事情。有內地發展商對McVey透露說，樓市目前問題不僅很大，也很複雜，住房相關負債橫跨私營和公共部門，以及地方和中央政府各級，因此沒有快速解決辦法。現時樓市需要成交價和成交量齊降，才能完成調整，可是迄今很大程度上只是成交量萎縮，價格還未降。

2500萬伙住宅需時消化

其中內地新屋動工量只從高位下跌60%，比美國及西班牙在樓市泡沫爆破後5年內分別大跌73%及93%仍相去甚遠。此外，內地樓價調整緩慢，除了因為業主不願減價，也反映政策限制，樓價未來仍有下行壓力。

另外，截至去年底，內地尚有300萬伙竣工和2,200萬伙在建的住宅庫存，而內地每年僅新增600萬至800萬個家庭，因此有理由相信，除非政府出手干預資產撇帳，又或鼓勵人們換樓升級，否則需要很長時間才能將存貨消化。

至於內地住宅投資雖然已從高位減少25%，但相較美國和西班牙跌56%和68%仍顯得不足。又參考日本調整期長達30年的歷史，這種「長痛」顯示了不迅速為銀行體系內不良資產撇帳所招致的惡果，以及祭出強而有力的貨幣政策對挽回市場信心的重要性。

評級機構標準普爾對內地樓市亦有相似的看法，指渣打集團(02888)為第二大股東的渤海銀行(09668)持續受到內地房地產市場長期疲軟的打擊，指渤銀去年淨息差降36點子，跑輸內地股份制銀行平均跌幅13個百分點，減值撥備相對關注類和不良類貸款亦低一大截，撥備和收入壓力今年將繼續影響獲利能力。

恢復信心降儲蓄增消費

除了挽救樓市，KKR認為，中國政府第二件要做的事是「必須恢復大眾信心，使其降低儲蓄增加消費」，但目前內地消費升級多由政策引導，包括白色家電、電動車補貼等，要民眾持續消費升級，須在經濟上行周期出現前推動人們的消費信心。第三則是資本市場要現代化，要令外資無論進入或離開中國都要覺得舒適；「如果中國確實調整其政策，使其對投資者更加友好，內地市場可能會從目前的水平大幅反彈。」