專家樓評：資助房屋放寬按揭解疑

首先，銀行要計出「已流失的擔保年期」，意指由首次發售日期起至貸出日為止之間的時期（即成交日減去首次發售日期），假設客人以綠表資格新買入一個居屋第二市場單位，該單位首次發售日期為2014年12月1日，而新買賣預計成交日為2024年3月1日，即已流失的擔保年期為9年3個月。銀行會根據「已流失的擔保年期」加還款期30年得出的結果，從而推算實際按揭成數及實際供款年期 。

以上述例子推算，已「流失的擔保年期」為9年3個月加還款期30年，結果為39年3個月即尚未超出40年，故此客人最高按揭成數為95%（綠表）及供款年期最長為30年；假若「已流失的擔保年期」加還款期30年已超出40年但在50年內，屆時最高按揭成數為80%及供款年期最長為30年，如按揭成數要在80%以上，銀行便要使用搖搖板的形式計算最高按揭成數及還款年期。

另外，現時依然有上世紀七、八十年代興建的居屋，已經完全超出了上述的計算規範，是否代表不能敍做按揭呢？答案當然不是。若遇到這個情況，便要計算「剩餘擔保期」，意指新政下房委會擔保期50年減去「已流失的擔保期」，假如首次轉讓日期為1985年12月5日，而新買賣預計成交日為2024年3月1日，即「已流失的擔保年期」為38年兩個月，在新政策下，「已流失的擔保年期」（38年兩個月）加還款期30年為68年兩個月，雖然已超出50年，惟「剩餘擔保期」尚餘11年10個月（以擔保期50年減「已流失的擔保年期」38年兩個月）。換言之，在成交時仍屬房委會擔保期內，屆時按揭成數可超出70%及供款年期最長為30年，但銀行需要使用搖搖板計算。

至於，如「已流失的擔保年期」加還款期30年已超過50年，亦無「剩餘擔保期」，即成交時已超出房委會50年擔保期，屆時便要按一般私人住宅按揭貸款準則的條件處理，最高按揭成數為70%，並需要提供入息文件及計算供款比率。

最後，上述的計算方法看來複雜，如有意購入資助房屋的準買家宜先向專業人士或銀行查詢，不過準買家須提供該資助房屋的補地價折扣率及其首次發售日期，有關方面才可進行估值及計算出實際按揭成數及供款年期，準買家可請業主提供「首次轉讓契據」及「可供出售證明」以取得相關資料。