專家樓評：追價買家咪一味靠「估」

近日二手市場出現反價潮，有買家擔心之後將有大量買家湧入市場，愈遲買會愈貴，部分人開始加快入市步伐，甚至索性追價入市。不過，追價買家要注意，銀行估值未必即時反映最新市況，有機會遇上估價不足的問題。

估價為銀行批核按揭的重要指標，會直接影響銀行最終批核成數以及貸款金額。審批按揭時，銀行一般先委託估價行對物業進行估值，影響估值因素眾多，當中樓價走勢為一頂重要考慮，而同屋苑類近單位的最近成交紀錄、物業類型、單位質素、坐向、景觀，以及鄰近配套等亦會影響物業估值。

估價趨勢影響銀行對後市的信心，而銀行估價一般有所滯後，當市況波動大，銀行對二手物業的估價有機會未追得上，較易出現估價不足，如買家時間緊絀未能尋找合適的銀行，屆時或需要抬錢上會。舉例，有買家高追一個二手單位，成交價600萬元，買家欲承做借八成按揭即480萬元，但銀行估價仍保守，估值只有500萬元。買家首期不足，即使借盡九成按揭即450萬元，亦要額外支付30萬元上會。

以上例子反映出，借盡按揭成數並遇上估價不足時，如未能及時抬錢上會，更有可能「撻訂」收場。現時仍有買家傾向以高成數按揭上會，建議這些買家要預留更多資金預算及時間，以應對估價不足的問題。

另外，樓市交投氣氛雖然好轉，但銀行估價仍見謹慎，有意置業人士要注意賣家開價可能較估價為高，建議先為物業預先估價，以免大失預算。