九倉憂樓市弱物業再減值

去年港賣樓盈利跌整體撥備19億

主要從事內地物業發展的九龍倉集團(00004)在截至去年12月底止的年度虧轉盈，但主要是受惠於減值撥備從2022年的57.37億元，大幅減少至去年的19.33億元所致。主席吳天海坦言，不希望今年再要撥備，可是一旦市況繼續向下，將需要再度為物業減值。

去年該企業收入為189.5億元，按年升4.9%。其中內地發展物業受房地產市場不振所影響，按應佔份額計算確認入帳的收入減少約35%至92.58億元，營業盈利減少37%至10.2億元。

鑑於市場波動，集團在2019年最後一次購入地皮後再無補充土地，由於手頭可售存貨減少，去年應佔已簽約銷售額按年大減約38%至約26億元人民幣。

睇淡今年內房暫無意買地

期內，內地業務減值撥備18.55億元，主要涉及銷情緩慢的寫字樓存貨。對於內地住宅市場，吳謂除了主要城市如北京、上海出現價量齊升之外，其他大部分城市都下跌。他並認為，今年類似情況持續，加上「靚地多人爭」，故集團暫時無意再買地。

集團香港出售物業去年營業盈利約3億元，顯著低於2022年度的6.16億元。本期香港物業銷售主要集中在Mount Nicholson洋房和分層單位。至於上月底政府撤辣後，吳指成交量回升，對地產代理和律師是好事，但相信樓宇價格不會出現大變動；未來樓市走勢仍須視乎利率何時減，和減的速度。集團在觀塘海濱的九龍貨倉改建項目，會想辦法加快推進，未來售樓會保持貨如輪轉的政策。

投資物業方面，去年投資物業重估虧損16.17億元，按年上升約1.2倍。當中內地投資物業分部收入下跌約1%至47.57億元，營業盈利下跌約2%，至31.6億元。

九倉去年物流基建業務表現疲弱，分部收入下跌約20%至23.7億元，營業盈利「腰斬」至3.78億元。吳表示，全球兩條主要運河的阻塞情況持續，以及多間大型船公司聯合協調船運供應，都對香港貨櫃業不利，相信今年趨勢持續。他希望政府能夠出手減少相關影響。

物流EBIT縮半大摩籲減持

去年九倉財務支出增加四成至9.05億元，實際借貸利息率升2.1個百分點至4.7厘，財務支出增加52%至12.59億元。負債淨額增加47%至78億元，主要來自年內的長期投資淨購入。負債淨額與總權益比率為5.3%，按年上升1.9個百分點。

投資銀行摩根士丹利發表報告，指出九倉在內地去年應佔已簽約銷售額下跌至26億元人民幣，EBIT（除利息及稅項前盈利）利潤率僅14%。另外，由於吞吐量下跌，該企去年物流EBIT按年跌50%，加上投資組合減少至420億元等因素，故給予九倉目標價19元，投資評級為「減持」。