專家樓評：港新做按揭利率下降需時

最近港元拆息（HIBOR）有所回落，與樓按相關一個月拆息由去年12月平均5.49厘降至最近的約4.5厘。有供樓人士提出疑問，拆息回落，照道理與拆息掛鈎之按揭（H按）息率應有所降低，但為何H按供樓利率卻未有下跌？

現時市場H按息率主要是H+1.3厘，以最近一個月拆息4.5厘計算，H按息率便是5.8厘，然而現時H按實質息率明顯較低，目前新做H按息主要是4.125厘，原因是銀行一般向H按客戶提供一個封頂息率（或稱鎖息上限），以最優惠利率（P息）計算。根據不同銀行，現時主要為P-1.75厘（P為5.875厘）或P-2厘（P為6.125厘）。換句話說，H按已有一個鎖息上限作為封頂保障，當拆息上升，並導致H按息高於封頂位時，H按實質供樓利率仍鎖定不高於封頂息，只要P息維持不變，H按實質供樓利息仍會維持不變。

那麼，當拆息下跌，但跌幅未能導致H按息跌穿封頂息率，H按用家便依舊維持以封頂息供樓。例如去年12月份一個月拆息平均是5.49厘，H+1.3厘的按息等如是6.79厘，由於H按用家享有封頂息4.125厘，故此按息鎖定以不高於4.125厘供樓。雖然拆息最近跌至4.5厘，H+1.3厘之按息跌至5.8厘，但由於仍高於封頂息的4.125厘，實質上H按用家仍以封頂息供樓，息率維持不變。

看似最近拆息跌但按息仍未跌，乃是因為H按用家早已享有比H+1.3厘更低的按息水平供樓。以現時市場按息H+1.3厘、封頂息率4.125厘計，一個月拆息需要降至低於2.825厘，H按息才會跌穿封頂息率。今年尤其在美息仍未正式回落之時，港元拆息較大機會處於4.5至5厘，距離2.825厘尚有明顯距離；然而，當美國啟動減息，港元拆息料可下跌，當回落一定幅度，以至可推動銀行下調P息，屆時以P按計的H按封頂息便會同步下降，H按與P按用家同步可受惠於減息，供樓支出得以減輕。