勿失時機樓市速撤辣

金管：適時調整壓測業界促延先買後賣退稅期

本港樓市積弱已久，本月28日港府公布財政預算案前，有消息指香港金融管理局擬就樓按貸款利率壓力測試的措施進行檢討，包括壓測利率、應用的供款比率，與其他措施如樓按比率等。金管局總裁余偉文昨日表示，不是說現在是否真的會做，但壓測這些與樓市相關的宏觀審慎措施或監管措施，均會因應市場狀況變化，諸如樓價、交投、經濟環境、薪酬水平等，不時檢討或作出適當調整，口風似乎是為即將可能出現變動留有餘地。

壓測旨在確保上會人士在息口上升仍有錢供樓，減輕樓按變壞帳的風險，2022年9月23日宣布即時將壓測所用的利率升幅假設由3厘減至兩厘，為2010年引入以來首度鬆綁。上會門檻降低後，本港住宅樓價迄今累瀉13.3%，惟拖欠比率去年底僅0.08%。余偉文相信，現時樓按拖欠比率的風險尚可控。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝則評論，調低壓測利率合理，任何「減辣」都有助提振買家信心。然而，首置人士只要不超過供款和入息比例上限就毋須接受壓測，因此鬆綁對「上車一族」的影響不大，反而本身有按揭在身的業主，如果壓測調低至加一厘，基本上只要通過目前「供款與入息比率」便能輕易通過壓測。

強調港銀未有落雨收遮

他又建議，如有按揭在身毋須扣減一成按揭成數，可減輕準買家首期負擔；亦可延長「先買後賣」印花稅退稅期限，鼓勵業主換樓，增加市場供應及信心；另可考慮放寬業主持有第二套物業而毋須繳付雙倍印花稅，讓他們不用再煩怎樣在短時間賣樓。

不過，樓價跌跌不休惹起不少關於銀行「落雨收遮」的傳言。金管局副總裁阮國恒表示，該局去年已發出通函，強調只要客戶繼續供款，銀行不會單純因為物業價值轉變而要求補足差價，期望銀行業界了解金管局的立場一直是管理貸款風險應與支持實體經濟取得平衡，並且強調金管局從未勸阻銀行發放工商廈的按揭。余偉文補充，通函發出後更與大型零售銀行「逐一坐低傾」，以確保他們沒有誤解。

就上月有傳有銀行停向槓桿較高或財政較弱的本港地產商借貸，阮未有直接評論，但常設安排是銀行需確保被「收遮」的企業有足夠時間準備別的融資安排，又謂銀主盤上升未至於引起金管局擔心。

31%中小企：銀行借錢難

金管局昨亦發布去年第四季中小企貸款狀況調查，31%受訪中小企覺得銀行之貸款批核取態「較困難」，按季高3個百分點，但該局稱，仍處正常範圍，也不一定反映中小企借錢遇到實質困難，而在已獲批貸款的受訪者當中，34%稱銀行對其貸款的取態有所「收緊」，按季回落10個百分點。阮國恒稱，理解坊間擔心銀行的風險管理會對中小企造成壓力，「呢樣我哋會好小心處理」，又稱中小企貸款總量並無收縮。

余偉文稱，港元實行聯繫匯率，不能像一般央行透過增加貨幣供應來刺激經濟，但可以調整宏觀審慎措施，除壓測外，還有疫情侵襲本港初期下調銀行的逆周期緩衝資本（CCyB，讓銀行在經濟下行保持放貸），「逆周期嘅嘢，做到嘅都會做」。