樓市負資產響警 還款能力不樂觀

香港樓價由2021年高位已累計下跌超過兩成，是導致負資產宗數增多的其中一個原因。不過，更重要的是，政府這兩年不肯全面撤辣，為了協助用家上車，提高按揭成數變相降低入場門檻。近年以八、九成按揭買樓的業主，當中估計主要是銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，相信大部分已處於負資產狀態。

當然，投資有升有跌，樓也不例外。若然物業是自住，按揭貸款者收入穩定，可以按時供款，樓價下跌，層樓變成負資產，都只是數字而已，反正銀行沒有追收貸款誘因，業主帳面身家縮水影響投資與消費則屬後話。

負資產上升會否演變成一場大危機，關鍵是樓按供款人的還款能力變化。雖然目前而言樓按供款拖欠率不高，惟綜觀香港百業困難，日、夜經濟都搞不起，旅遊零售旺丁不旺財，港股長期低迷跑輸外圍，說明金融業的不濟，加上樓市下行的風險正在外溢至其他行業，形成惡性循環，打工仔同企業的壓力日大。最怕是企業持續減少投資，甚至削減職位，影響就業市場，則高成數樓按供款人或首當其衝。

當然，樂觀者謂，今年美國利率有望逆轉向下，供樓利息開支壓力有望減少。惟聯儲局取態仍存變數，且利息開支只是影響供款能力的其中一個因素，更大的影響在於收入穩定。另還須留意，金管局的負資產數據僅涉及銀行提供的負資產一按貸款，並不包括涉及二按的貸款，故實際狀況有機會比牌面看的更差。

是故，負資產上升，可視為構成危機的先兆，不能輕視。政府若以為放手讓樓價下跌，就能解決住屋問題，就能協助年輕人上車，這絕對是極度荒謬和危險的想法，皆因樓價大冧對經濟的打擊，是香港人不能承受的痛，到時還有多少人有能力又願意買樓，存在疑問。

以目前樓價走勢看，若然政府堅持不完全撤辣，變相放棄最後「急救」機會，樓價繼續尋底已無懸念，負資產持續上升也是在所難免，那得高度關注按揭貸款拖欠率的變化。

眼見如今香港股、樓二市的表現，政府繼續說社會「愈來愈好」，彷彿身處「結界」，既無濟於事，難得到認同，人心散亂，百事難成。政府得採取更多實際行動有力改善經濟景氣，千方百計確保這趟「失速列車」能軟着陸，否則以今時今日政府的財政赤字而言，要好像新冠疫情期間提供補就業等巨額資助來紓解民困，顯然會落得有心無力，要推動政府大型基建投資就得硬食高息舉債，長期入不敷支，如何避免「車毀人亡」，值得深思。