產經

樓市負資產響警 還款能力不樂觀

去年政府賣地流拍、低價成交,甚至本季要暫停推住宅地,加上新盤開價下跌但仍滯銷,市場上的現樓庫存不斷累積,都在說明樓市跌勢已成,故聞上季負資產倍升,並不讓人意外。事實上,對後市影響更深遠的,非在於負資產升勢,而在於住宅按揭供款人的供款能力變化,一旦經濟持續轉差,更多供款人收入不穩,甚至面臨斷供貸款,則樓市下行的風險將快速傳導至金融體系,並引爆更大的危機!
香港樓價由2021年高位已累計下跌超過兩成,是導致負資產宗數增多的其中一個原因。不過,更重要的是,政府這兩年不肯全面撤辣,為了協助用家上車,提高按揭成數變相降低入場門檻。近年以八、九成按揭買樓的業主,當中估計主要是銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款,相信大部分已處於負資產狀態。
當然,投資有升有跌,樓也不例外。若然物業是自住,按揭貸款者收入穩定,可以按時供款,樓價下跌,層樓變成負資產,都只是數字而已,反正銀行沒有追收貸款誘因,業主帳面身家縮水影響投資與消費則屬後話。
負資產上升會否演變成一場大危機,關鍵是樓按供款人的還款能力變化。雖然目前而言樓按供款拖欠率不高,惟綜觀香港百業困難,日、夜經濟都搞不起,旅遊零售旺丁不旺財,港股長期低迷跑輸外圍,說明金融業的不濟,加上樓市下行的風險正在外溢至其他行業,形成惡性循環,打工仔同企業的壓力日大。最怕是企業持續減少投資,甚至削減職位,影響就業市場,則高成數樓按供款人或首當其衝。
當然,樂觀者謂,今年美國利率有望逆轉向下,供樓利息開支壓力有望減少。惟聯儲局取態仍存變數,且利息開支只是影響供款能力的其中一個因素,更大的影響在於收入穩定。另還須留意,金管局的負資產數據僅涉及銀行提供的負資產一按貸款,並不包括涉及二按的貸款,故實際狀況有機會比牌面看的更差。
是故,負資產上升,可視為構成危機的先兆,不能輕視。政府若以為放手讓樓價下跌,就能解決住屋問題,就能協助年輕人上車,這絕對是極度荒謬和危險的想法,皆因樓價大冧對經濟的打擊,是香港人不能承受的痛,到時還有多少人有能力又願意買樓,存在疑問。
以目前樓價走勢看,若然政府堅持不完全撤辣,變相放棄最後「急救」機會,樓價繼續尋底已無懸念,負資產持續上升也是在所難免,那得高度關注按揭貸款拖欠率的變化。
眼見如今香港股、樓二市的表現,政府繼續說社會「愈來愈好」,彷彿身處「結界」,既無濟於事,難得到認同,人心散亂,百事難成。政府得採取更多實際行動有力改善經濟景氣,千方百計確保這趟「失速列車」能軟着陸,否則以今時今日政府的財政赤字而言,要好像新冠疫情期間提供補就業等巨額資助來紓解民困,顯然會落得有心無力,要推動政府大型基建投資就得硬食高息舉債,長期入不敷支,如何避免「車毀人亡」,值得深思。
人人做記者
爆料方法 :
爆料熱線:
(852) 3600 3600
傳 真:
(852) 3600 8800
SMS:
(852) 6500 6500
人人做記者