專家樓評：申高成數按揭點揀擔保人？

實例一：客戶購入約600萬元的單位，他計劃申請八成按揭，他任職會計月入3.7萬元，經計算後入息要求大約為4.9萬元，以他的收入並未能通過銀行要求，故需要加入按揭擔保人，他打算加入現年61歲任職工程主任、月入2.8萬元的父親作為按揭擔保人。

結果是銀行拒絕批出高成數按揭，理由是擔保人已年屆61歲，雖然他現時仍有固定收入，但距離65歲退休年齡只餘下4年時間，對於其收入持續性存疑，故只能以客戶的個人收入批出六成按揭。雖然客戶父親未能作為擔保人，但能夠補貼客戶的首期支出，最後客戶都能安心上車。

實例二：客戶購入約500萬元的單位，他計劃申請九成按揭，他年約30歲任職教師月入4.2萬元，經計算後入息要求大約為4.6萬元，銀行要求他加入按揭擔保人，惟他找不到直系親屬作為擔保人，最後只能尋求年屆63歲任職保安員、月入1.2萬元的叔叔作為擔保人。

然而，按過往經驗，按揭保險公司要求八成以上按揭的按揭擔保人須為直系親屬，且一般在60歲以上的都不作考慮，故此起初有數間銀行拒絕客戶的申請，及後經過一番努力嘗試，最終有銀行接受其申請並成功批出九成按揭。

上述兩宗相類似個案但得出兩個不同結局，相信是銀行可能考慮到客戶未來的人工升幅與擔保人工作持續性的關係。雖然兩宗個案的客戶都是專業人士（會計及教師），但前者現時薪金與銀行的入息要求相差約1.2萬元，而其擔保人只差4年便到達退休年紀，銀行認為4年內客戶薪金未必可達到這個升幅，屆時便可能出現供款壓力。’

相反，後者現時薪金與銀行的入息要求只相差約4,000元，而其擔保人任職保安員，現時保安員退休年齡可達70歲以上，故此工作持續性反而比工程主任還要長，另方面銀行亦預算到數年後客戶的薪金升幅已足夠完全應付，故此批出其申請。

總括而言，按保公司會因應每個個案獨特性及實際情況作考慮，並不能一概而論，若然對於按揭申請存有疑惑，最好尋求專業人士協助。